Capire le differenze tra contratti a corpo e a misura: una guida completa.

Fare una scelta consapevole tra contratti a corpo e a misura per i lavori di ristrutturazione è fondamentale per la gestione dei costi, delle varianti e degli imprevisti. Ogni tipo presenta specifici vantaggi e svantaggi, influenzando trasparenza economica, responsabilità e successo del progetto.

Quando si intraprende un progetto di ristrutturazione, uno degli aspetti da non sottovalutare è il contratto di appalto con l’impresa. Al suo interno deve essere fatta una precisa definizione dell’oggetto dei lavori, del loro importo, delle modalità di pagamento, dei diritti e doveri di committente e impresa. All’interno del contratto deve essere anche affrontata la modalità di contabilizzazione dei lavori: stiamo parlando dei contratti a corpo e a misura

Si tratta infatti di un aspetto molto importante, al quale non viene data la giusta importanza, ma che invece è determinante per la gestione economica dell’intera ristrutturazione. In questo articolo ci concentreremo proprio sulla differenza e sulle caratteristiche dei contratti a corpo e a misura.

Quando si ristruttura un immobile infatti non si sta acquistando un bene finito con un prezzo invariabile stabilito a priori, ma si sta acquistando una prestazione complessa che comprende sia manodopera che fornitura di materiali. Questo tipo di attività è spesso soggetta a variazioni durante la sua esecuzione, principalmente a causa di imprevisti e cambi di idea. Tali variazioni portano di conseguenza a modifiche del costo, quasi sempre in aumento. Definire, all’interno del contratto di appalto, la modalità di contabilizzazione dei lavori risulta pertanto essere un aspetto di fondamentale importanza per garantire una corretta tenuta dei conti e limitare l’aumento dei costi. E questo si fa con la scelta tra i contratti a corpo e a misura.

Ognuno di essi presenta caratteristiche, vantaggi e svantaggi che devono essere attentamente valutati prima della firma. Infatti comprendere a fondo le differenze tra i contratti a corpo e a misura è essenziale per evitare sorprese finanziarie.

Nei prossimi paragrafi esploreremo in profondità entrambe le tipologie di contratto, analizzando i loro elementi distintivi. In particolare parleremo di:

1. Definizione e caratteristiche dei contratti a corpo e a misura;
2. Vantaggi e svantaggi di ciascun tipo di contratto;
3. Criteri di scelta.

Inoltre vedremo quali possono essere alcune clausole contrattuali che è importante inserire all’interno dei contratti a corpo e a misura, tra cui penali per ritardi, garanzie, sicurezza e regolamentazione del subappalto. Il tutto al fine di ottimizzare la gestione anche contabile dei lavori.

Che si tratti di un piccolo progetto o di una complessa ristrutturazione completa, la scelta del contratto giusto può fare la differenza tra rispettare il budget prefissato e sforarlo completamente.

I contratti a corpo

Un contratto a corpo prevede la definizione di un prezzo fisso per l’intero progetto, indipendentemente dalle quantità effettive di materiali utilizzati o dalle ore di lavoro impiegate. Così se ad esempio il progetto prevede di realizzare il muro divisorio tra cucina e soggiorno ad un determinato prezzo, l’impresa lo eseguirà senza chiedere compensi differenti sia che questo muro sia lungo 5m sia che sia lungo 10m. Si tratta di un tipo di contratto adatto a progetti con una portata ben definita e un alto grado di prevedibilità.

Uno dei principali vantaggi dei contratti a corpo è la prevedibilità dei costi. Il proprietario di casa sa esattamente quanto pagherà per l’intero progetto, riducendo il rischio di sorprese finanziarie durante l’esecuzione dei lavori. Questo tipo di contratto semplifica anche la contabilità, poiché il prezzo è stabilito in anticipo e non varia in base alle quantità effettivamente utilizzate​.

Inoltre, i contratti a corpo riducono il rischio di dispute riguardanti le variazioni nelle quantità di materiali o nelle ore di lavoro. Con un prezzo fisso stabilito, entrambe le parti hanno chiari i termini economici fin dall’inizio, il che facilita la gestione del progetto e la comunicazione tra il proprietario e l’impresa​​.

All’apparenza può sembrare un contratto che tutela nel modo migliore il proprietario di casa nei confronti dell’impresa, però può nascondere delle sorprese. Infatti con questa tipologia di contratto l’impresa si assume il rischio che le opere realizzate sforino quanto previsto, in termini di costi di materiali e di ore di lavoro. Questo fa sì che generalmente i costi di partenza offerti dall’impresa siano maggiori, per sopperire all’incertezza di alcune variabili. Inoltre eventuali variazioni di costo dei materiali e manodopera durante i lavori possono portare a una pressione sull’impresa per mantenere i costi bassi, il che potrebbe potenzialmente influire sulla qualità finale​​.

Inoltre, quando si opta per un contratto a corpo, è fondamentale chiarire a cosa si riferisce il prezzo a corpo. Infatti tutto ciò che fuoriesce dal preciso limite definito dal “corpo” offerto, viene fatto pagare a parte. Così se durante i lavori emerge la volontà di realizzare un muro aggiuntivo, questo verrà fatto pagare a parte. E lo stesso dicasi per tutti gli imprevisti che potrebbero succedere durante i lavori. Tutti aspetti che possono far lievitare i costi ben oltre quello che si immagina.

Siccome le varianti e gli imprevisti sono inevitabili in qualsiasi progetto di ristrutturazione, nei contratti a corpo è essenziale prevedere procedure chiare per la gestione di queste situazioni. Le varianti devono essere formalizzate tramite perizie di variante, che definiscono i costi aggiuntivi e le modalità di esecuzione delle lavorazioni non previste nel contratto iniziale. È importante che il contratto includa clausole che regolino queste procedure per evitare dispute e garantire una gestione trasparente e equa delle modifiche​.

A valle di queste riflessioni, risulta chiaro che le imprese siano restie ad accettare contratti a corpo, soprattutto se non sono loro ma è un tecnico terzo ad aver predisposto il progetto e il computo metrico. Il motivo è che le imprese, giustamente, vogliono essere il più sicure possibile che il muro tra la cucina e il soggiorno sia effettivamente lungo quanto stimato e non di più. E non avendo il controllo del progetto questa cosa diventa molto difficile.

I contratti a misura

Un contratto a misura prevede un pagamento basato sulle quantità effettive di lavori realizzati. Quindi se il muro tra cucina e soggiorno dell’esempio precedente è lungo 5m avrà un costo, se invece è lungo 10m ne avrà uno differente. Questo tipo di contratto viene comunemente utilizzata nelle ristrutturazioni, in particolare quando coinvolgono tutta la casa e non singoli ambienti. Infatti maggiore è la portata del progetto, maggiori sono il numero di variabili non prevedibili e più conveniente risulta procedere con una contabilizzazione precisa.

Attenzione: questo non significa che il progetto debba essere meno definito, anzi è l’esatto contrario. Infatti un progetto molto dettagliato ed approfondito è nel pieno interesse del committente, in quanto consente di ridurre al minimo sia l’errore delle quantità, che la mancanza di specifiche lavorazioni, che gli imprevisti.

In un appalto a misura il computo metrico dettagliato da allegare al contratto, è un documento fondamentale per monitorare le quantità effettive realizzate e per garantire una corretta contabilità dei lavori​.

Uno dei principali vantaggi dei contratti a misura è senza dubbio la flessibilità. Questo tipo di contratto permette di adattare più facilmente il progetto in corso d’opera, aggiungendo o eliminando lavorazioni in base alle necessità e al budget disponibile. Non che nei contratti a corpo questa cosa non sia possibile, ma nei contratti a misura il processo risulta più fluido. Inoltre questa flessibilità è particolarmente utile in progetti complessi o con elevate incertezze sulle quantità di lavoro e materiali necessari​.

I contratti a misura offrono anche una maggiore trasparenza nei costi. Poiché il pagamento è basato sulle quantità effettive delle lavorazioni eseguite: il proprietario paga esattamente per ciò che è stato realizzato. Questo può facilitare un controllo più rigoroso dei costi e una gestione più efficiente del budget​​.

D’altro canto il principale svantaggio dei contratti a misura è la possibile imprevedibilità dei costi finali, soprattutto se viene stipulato con un progetto poco dettagliato. Poiché il costo totale dipende dalle quantità effettive di lavori realizzati, il budget iniziale può essere facilmente superato per includere tutte le opere non previste inizialmente o gli imprevisti che sorgono durante i lavori.

Questo aspetto spesso spaventa i proprietari di casa di fronte ad un contratto a misura. In realtà, in presenza di un progetto ben sviluppato in tutte le sue parti, solitamente i lavori eseguiti con contratti a misura rispettano i costi iniziali stimati in modo più preciso rispetto a quelli realizzati con contratti a corpo. In tale ottica è importante affidarsi ad un progettista terzo rispetto all’impresa, capace e di propria fiducia.

La presenza di questo tecnico è importante anche perché i contratti a misura richiedono un monitoraggio costante sia dei lavori che dei rispettivi costi: la contabilità delle quantità effettivamente realizzate deve essere precisa e aggiornata regolarmente, operazione che deve essere svolta dal tecnico di fiducia della committenza in contraddittorio con l’impresa, e non dall’impresa stessa.

Confronto tra contratti a corpo e a misura

Dopo aver approfondito i principali aspetti dei contratti a corpo e a misura, proviamo a farne un confronto, sottolineandone i principali pro e contro.

Vantaggi dei Contratti a Corpo

• Prevedibilità iniziale dei Costi: Nei contratti a corpo, il prezzo fisso stabilito inizialmente offre una maggiore prevedibilità dei costi. Questo è particolarmente utile per i proprietari che desiderano avere un controllo chiaro del budget sin dall’inizio del progetto​​.
• Semplicità Amministrativa: Con un prezzo fisso, la gestione amministrativa e contabile risulta più semplice, riducendo la necessità di monitorare continuamente le quantità effettive di materiali e ore di lavoro​​.

Svantaggi dei Contratti a Corpo

• Rischi per l’Impresa: L’impresa assume il rischio di aumenti imprevisti dei costi dei materiali e delle ore di lavoro. Questo può portare a una riduzione della qualità dei lavori per mantenere i costi sotto controllo​​.
• Gestione delle Varianti: Le varianti e le lavorazioni aggiuntive devono essere gestite tramite perizie di variante, che possono comportare costi aggiuntivi e complicare la gestione del progetto​.

Vantaggi dei Contratti a Misura

• Flessibilità: I contratti a misura offrono una maggiore flessibilità, permettendo di adattare il progetto in corso d’opera e di aggiungere o eliminare lavorazioni in base alle necessità e al budget disponibile​ in modo semplice e fluido​.
• Trasparenza nei Costi: Poiché il pagamento è basato sulle quantità effettive dei lavori, il proprietario paga esattamente per ciò che è stato realizzato. Questo facilita un controllo più rigoroso dei costi e una gestione più efficiente del budget​.

Svantaggi dei Contratti a Misura

• Imprevedibilità dei Costi: Il costo finale può variare significativamente rispetto alle previsioni iniziali, dando una sensazione di incertezza nella gestione del budget per il proprietario​.
• Complessità Amministrativa: La necessità di monitorare continuamente le quantità effettive e di mantenere una contabilità dettagliata aumenta il carico amministrativo per entrambe le parti​.

Criteri di Scelta tra contratti a corpo e a misura

La scelta tra i contratti a corpo e a misura dipende da vari fattori, tra cui la natura del progetto, la fiducia tra le parti e la complessità dei lavori. Alcuni criteri possono essere:

• Dimensione dell’intervento: in caso di piccoli interventi un contratto a corpo può essere vantaggioso perché più facilmente controllabile. In caso di ristrutturazioni significative (intere case e appartamenti, o grandi quantità di lavori) è più pratico un contratto a misura per gestire eventuali varianti e imprevisti.
• Livello di definizione del Progetto: se il progetto è ben definito, con tipologia e quantità di lavorazioni prevedibili, si può optare per un contratto a corpo. Nel caso invece in cui si voglia iniziare i lavori con un progetto ancora in corso di definizione, un contratto a misura offre la flessibilità necessaria per gli adattamenti in corso d’opera​.

Attenzione: un progetto ben definito è ideale anche in caso di contratto a misura, soprattutto se si vuole pagare per i lavori effettivamente eseguiti.

• Budget a disposizione: per i proprietari con un budget fisso e limitato, la prevedibilità dei costi di un contratto a corpo può essere preferibile. Al contrario, se il budget è più flessibile, un contratto a misura permette di gestire meglio eventuali varianti e modifiche​.

Attenzione: varianti e imprevisti sono comuni nelle ristrutturazioni. Questi non sono compresi in un contratto a corpo. Questa tipologia di contratto non deve essere vista come un modo per ottenere più lavorazioni senza pagarle.

• Gestione del progetto: un contratto a corpo porta con sé una gestione contabile semplificata e quindi relative spese inferiori. Un contratto a misura richiede la presenza di una figura di fiducia del committente, esterna all’impresa, che monitori costantemente i costi (solitamente il progettista e/o il direttore dei lavori).

Attenzione: in caso di detrazioni fiscali è necessario predisporre una contabilità precisa dei lavori, pertanto i vantaggi del contratto a corpo scompaiono.

Clausole importanti nei contratti a corpo e a misura

Sebbene non si tratti di aspetti attinenti in modo specifico alla tipologia di contratto, è utile fare un breve excursus su quali clausole contrattuali è importante inserire nei contratti a corpo e a misura.

Penali per ritardi e inadempimenti

I contratti di appalto devono includere clausole penali per ritardi nella consegna dei lavori e inadempimenti. Queste clausole devono essere inserite indifferentemente nei contratti a corpo e a misura, in quanto incentivano l’impresa a rispettare i tempi concordati e a completare i lavori secondo gli standard di qualità stabiliti. Le penali possono essere calcolate in base a una percentuale del valore del contratto o a un importo fisso per ogni giorno di ritardo​​.

Ad esempio, una clausola potrebbe stabilire che per ogni giorno di ritardo oltre la data di consegna prevista, l’impresa deve pagare una penale del 3‰ (tre per mille) del valore totale del contratto. Questa disposizione non solo compensa il committente per eventuali disagi, ma motiva anche l’impresa a rispettare i termini concordati.

È importante sottolineare che, in presenza di varianti o imprevisti, è sempre necessario dare all’impresa dei giorni aggiuntivi per completare i lavori.

Garanzie e sicurezza

Tutti i lavori realizzati con contratto di appalto sono garantiti per due anni dal codice civile, e non vi è differenza in questo tra contratti a corpo e a misura. È  comunque utile inserire all’interno del contratto una specifica clausola che richiami queste disposizioni.

Inoltre è possibile chiedere all’impresa di stipulare un’assicurazione di garanzia decennale sui lavori: si tratta di una polizza obbligatoria per le nuove costruzioni, ma non per le ristrutturazioni. A tal proposito è utile sottolineare alcuni aspetti: non essendo obbligatoria l’impresa può rifiutarsi di farlo; non essendo molto diffusa, non sono molte le compagnie che la fanno; questa assicurazione ha un costo importante che verrà caricato sul proprietario di casa.

Potrebbe essere utile inserire all’interno del contratto anche una clausola in cui l’impresa si impegna ad utilizzare materiali che siano certificati CE e che questi debbano essere sottoposti e accettati dal direttore dei lavori prima di utilizzarli. In teoria non dovrebbero essere presenti sul mercato materiali privi di certificazione europea, ma chiarirlo non è un errore.

Infine si potrebbe inserire una clausola sul rispetto delle norme di sicurezza sul lavoro da parte dell’impresa ma anche da parte del committente: nel caso in cui sia necessario va individuata la figura del coordinatore della sicurezza (compito del committente), e vanno individuate le figure dell’impresa preposte alla gestione della sicurezza.

Subappalto e Collaborazioni

Parliamo di subappalto quando un’impresa a cui sono stati appaltati dei lavori, ne affida una parte ad un’altra impresa. Nella ristrutturazione il subappalto è una pratica comune perché gli attori coinvolti sono solitamente piccole imprese edili a cui spesso mancano le professionalità per i lavori impiantistici e non di rado anche per parte dei lavori edili (come la posa di pavimenti e rivestimenti ad esempio).

Quindi il subappalto non deve spaventare, ma dovrebbe essere regolamentato con una clausola all’interno dei contratti a corpo e a misura. In particolare, oltre a definire se è possibile o meno, devono essere chiarite le responsabilità nei confronti del committente in merito alle opere subappaltate (l’appaltatore originale o il subappaltatore?), le qualifiche del subappaltatore (in caso di impianti devono essere artigiani in grado di rilasciare dichiarazioni di conformità), e chi deve pagare il subappaltatore. La cosa migliore sarebbe individuare all’interno del contratto quali sono i lavori che verranno subappaltati e le imprese e gli artigiani a cui verranno subappaltati.

Inoltre è importante garantire che tutte le parti coinvolte rispettino le norme di sicurezza e qualità e che ci sia un coordinamento efficace tra le diverse imprese e lavoratori autonomi coinvolti nel progetto​​.

Conclusione

Arrivati a questo punto è evidente che la scelta tra i contratti a corpo e a misura dipende da numerosi fattori, inclusi il livello di definizione del progetto, la complessità dei lavori e il budget disponibile. Entrambi i tipi di contratto offrono vantaggi e svantaggi che devono essere attentamente valutati sia dai proprietari di casa che dalle imprese.

I proprietari di casa in particolare devono considerare attentamente le proprie esigenze e capacità di gestione del progetto, ma anche la propensione a gestire una minima dose di incertezza data dai contratti a misura. Infatti la flessibilità e la trasparenza dei contratti a misura possono essere vantaggiose per progetti complessi e verosimilmente soggetti a necessari adattamenti in corso d’opera, mentre la prevedibilità e la semplicità dei contratti a corpo possono essere preferibili per piccoli progetti limitati, ben definiti e con budget fissi.

E in queste valutazioni non possono mancare un’attenzione alle clausole contrattuali che tutelino realmente tutte le parti in gioco. Nel paragrafo precedente ne abbiamo viste alcune. Altri aspetti che è importante affrontare per la corretta stipula dei contratti a corpo e a misura sono:

1. Importanza di un Computo Metrico Dettagliato

Un computo metrico dettagliato è essenziale per entrambe le tipologie di contratto. Nel caso dei contratti a corpo, aiuta a definire chiaramente tutte le lavorazioni previste, mentre nei contratti a misura è fondamentale per monitorare le quantità effettivamente realizzate e garantire una corretta contabilità dei lavori​​.

2. Gestione delle Varianti e degli Imprevisti

Nei contratti a corpo è essenziale prevedere procedure chiare per la gestione delle varianti tramite perizie di variante, che definiscono i costi aggiuntivi e le modalità di esecuzione delle lavorazioni non previste nel contratto iniziale​​.

Nei contratti a misura, le varianti e le modifiche possono essere gestite in modo più flessibile, ma è comunque importante avere un computo metrico aggiornato e procedure di verifica dettagliate​

3. Risoluzione delle Controversie

Prevedere meccanismi chiari per la risoluzione delle controversie, come mediazione e arbitrato, aiuta a prevenire lunghe e costose battaglie legali, garantendo una risoluzione rapida ed efficiente delle dispute​​.

4. Assicurazioni e Responsabilità

È fondamentale includere disposizioni riguardanti le assicurazioni e le responsabilità delle parti per coprire i rischi di danni a persone e cose e per la responsabilità civile verso terzi​​.

La scelta del tipo di contratto di appalto è una decisione che deve tenere conto di vari fattori. Un contratto ben redatto, che includa tutte le clausole necessarie e che sia supportato da un progetto dettagliato e un computo metrico accurato, è fondamentale per garantire il successo della ristrutturazione. Inoltre, una buona comunicazione e collaborazione tra il proprietario e l’impresa, insieme a meccanismi chiari per la gestione delle varianti, delle penali e delle controversie, possono contribuire a evitare dispute e a garantire che il progetto sia completato nei tempi e nei costi previsti, con risultati di alta qualità.