Agibilità: cos’è, come ottenerla e perché è importante per la tua casa

L’agibilità nelle ristrutturazioni di case e appartamenti è fondamentale per garantire sicurezza, salubrità e conformità alle normative vigenti. Comprendere cos’è, quando è necessaria e come ottenerla tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è essenziale per chiunque possieda una casa o debba intraprendere una ristrutturazione.

L’agibilità è un concetto fondamentale nel settore edilizio italiano, rappresentando l’insieme delle condizioni che rendono una costruzione idonea all’uso previsto. Attesta che l’edificio rispetta le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti. Il certificato di agibilità (e più recentemente la segnalazione certificata di agibilità) è quindi un documento essenziale che garantisce la vivibilità e l’utilizzabilità di una casa o di un appartamento, sia per chi vi abita sia per chi intende acquistarlo o affittarlo.

Nel contesto delle ristrutturazioni residenziali, l’agibilità assume un ruolo ancora più rilevante. Interventi come modifiche strutturali, adeguamenti degli impianti, spostamento di tramezzi o ampliamenti alterano le caratteristiche originarie dell’immobile, rendendo necessario un nuovo accertamento delle condizioni di agibilità. È quindi fondamentale che i proprietari di casa siano consapevoli delle procedure e delle normative vigenti, per evitare sanzioni amministrative e complicazioni legali.

L’importanza del certificato di agibilità si estende anche agli aspetti commerciali e contrattuali. In caso di vendita, l’agibilità rappresenta una garanzia per l’acquirente sulla conformità dell’immobile alle norme, influenzando significativamente il valore di mercato. Allo stesso modo, nelle locazioni, l’agibilità è un requisito imprescindibile per stipulare contratti validi e tutelare i diritti sia del locatore sia del locatario. Sebbene la legge italiana non impedisca la commercializzazione di immobili senza agibilità, la giurisprudenza consolidata ormai ritiene che la mancanza di questo documento può portare alla legittima rinuncia all’acquisto/locazione dell’immobile, all’annullamento dei contratti e a potenziali contenziosi legali.

Nei prossimi paragrafi faremo quindi un approfondimento sul tema dell’agibilità, concentrandoci su ciò che è necessario fare in seguito alla ristrutturazione di case e appartamenti. Vedremo la differenza tra abitabilità e agibilità, i casi in cui è necessario aggiornare il certificato di agibilità in seguito ad una ristrutturazione e il processo per ottenerla tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Cos’è l’Agibilità

L’agibilità è un documento che attesta che un immobile soddisfa tutte le condizioni necessarie per essere utilizzato in sicurezza, garantendo il rispetto delle normative vigenti in materia di “sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico”.

Il riferimento normativo principale per l’agibilità è l’Articolo 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, noto come Testo Unico dell’Edilizia. In particolare, il comma 1 di questo articolo stabilisce i criteri fondamentali per attestare l’agibilità di un edificio.

Il comma 1 dell’Articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE)

Il comma 1 dell’Articolo 24 recita:

[L’agibilità sancisce] “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.”

Questo significa che, per considerare un immobile agibile, devono essere verificate e attestate le seguenti condizioni:

• Sicurezza degli Edifici: L’immobile deve garantire la stabilità strutturale e la resistenza ai carichi, incluse le sollecitazioni sismiche, in conformità alle norme tecniche in vigore. Ciò implica che la costruzione deve essere stata realizzata seguendo criteri progettuali e costruttivi adeguati.
• Igiene e Salubrità: Gli ambienti interni devono rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dalla legge. Questo comprende aspetti come l’altezza minima dei locali, l’illuminazione naturale, la ventilazione adeguata e l’assenza di materiali nocivi.
• Risparmio Energetico: L’edificio deve essere conforme alle normative sul contenimento dei consumi energetici. Questo implica l’adozione di soluzioni costruttive e impiantistiche volte all’efficienza energetica, come l’isolamento termico delle pareti e dei serramenti, e l’utilizzo di impianti ad alta efficienza.
• Conformità degli Impianti: Tutti gli impianti installati nell’immobile (elettrico, idrico-sanitario, termico, gas) devono essere realizzati a regola d’arte e conformi alle normative vigenti. È necessario che siano certificati da professionisti abilitati, garantendo così la sicurezza d’uso e la funzionalità.
• Conformità al Progetto Presentato: L’opera realizzata deve corrispondere al progetto approvato dalle autorità competenti. Eventuali difformità o modifiche non autorizzate possono compromettere la validità dell’agibilità e comportare sanzioni.

C’è da chiarire un aspetto in caso di immobili esistenti su cui si effettuano interventi di ristrutturazione: come vedremo a breve in questi casi molto spesso è necessario aggiornare l’agibilità della casa. La norma però non richiede che vengano adeguate strutture/impianti/etc. se non vi si interviene.

Se durante la ristrutturazione non si interviene sull’impianto elettrico, è comunque possibile aggiornare l’agibilità, a patto che l’impianto sia a norma secondo le leggi del periodo in cui è stato realizzato. Come vedremo a breve questo aspetto si attesta in uno specifico documento.

Differenza tra Abitabilità e Agibilità

In molti probabilmente per la propria casa non avranno il certificato di agibilità ma il certificato di abitabilità.

Sebbene rappresentino sostanzialmente la stessa cosa, la distinzione tra “abitabilità” e “agibilità” ha radici storiche nel panorama normativo italiano, e solo da pochi decenni c’è stata l’unificazione sotto il cappello dell’agibilità.

Tradizionalmente, il termine abitabilità si riferiva alla certificazione necessaria per gli edifici destinati all’uso residenziale. Questa attestazione garantiva che l’immobile rispettasse i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, rendendolo idoneo all’abitazione.

Al contrario, l’agibilità riguardava gli edifici non residenziali, come uffici, negozi o stabilimenti industriali, attestando l’idoneità all’uso previsto in termini di sicurezza strutturale e funzionalità.

Evoluzione Normativa: l’agibilità unica

È stato con l’entrata in vigore del già citato D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), che si è operata una semplificazione e unificazione dei termini. Con l’Articolo 24 sono stati sostituiti i concetti di abitabilità e agibilità con un’unica nozione: l’agibilità.

Indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’edificio, l’agibilità è l’unico certificato richiesto per attestare l’idoneità all’uso, semplificando le procedure e uniformando le norme.

Per il cittadino questa unificazione normativa ha comportato diversi vantaggi:

• Semplificazione Procedurale: Un unico certificato per tutte le tipologie di edifici riduce la complessità burocratica.
• Chiarezza Normativa: Eliminando la distinzione tra abitabilità e agibilità, si evitano fraintendimenti e incertezze interpretative.
• Uniformità di Requisiti: I criteri da soddisfare per ottenere l’agibilità sono chiari e comuni a tutti gli immobili, garantendo standard elevati di sicurezza e qualità abitativa.

Quindi oggi l’agibilità rappresenta l’unico documento necessario per attestare l’idoneità all’uso di un edificio, sia esso residenziale o non residenziale. Come vedremo a breve però, la normativa ha portato ad un’ulteriore modifica: il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità.

Quando è Necessaria l’Agibilità nelle Ristrutturazioni

La necessità di ottenere l’agibilità dopo una ristrutturazione dipende dal tipo e dall’entità degli interventi effettuati. In generale abbiamo detto che l’agibilità è richiesta quando le opere realizzate incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o accessibilità dell’edificio. Approfondiamo le principali casistiche.

Ristrutturazioni Edilizie Importanti

Si tratta di interventi che apportano modifiche sostanziali all’edificio. Tra questi possiamo citare:

• Modifiche Strutturali Significative: Demolizione e ricostruzione, anche parziale, dell’edificio; interventi che alterano elementi portanti come travi, pilastri o solai.
• Ampliamenti e Sopraelevazioni: Aggiunta di nuovi spazi o piani che modificano la volumetria complessiva dell’edificio.
• Cambi di Destinazione d’Uso con Opere: Trasformazioni che cambiano la funzione dell’immobile, accompagnate da lavori che incidono su aspetti strutturali o impiantistici.

Interventi che Incidono su Sicurezza e Salubrità

Alcuni interventi richiedono l’agibilità perché influenzano direttamente le condizioni di sicurezza o salubrità dell’edificio:

• Rifacimento Completo degli Impianti Tecnologici: Sostituzione o installazione di impianti elettrici, idraulici, termici o del gas che modificano le caratteristiche di sicurezza o efficienza.
• Consolidamento Strutturale: Interventi su elementi portanti per migliorare la stabilità dell’edificio.
• Modifiche alla Distribuzione Interna: Cambiamenti significativi degli spazi interni che possono influire sulla ventilazione, illuminazione naturale, accessibilità, destinazione e dimensione minima degli ambienti.

Interventi per il Risparmio Energetico

In teoria anche lavori che migliorano o alterano le prestazioni energetiche dell’edificio possono richiedere l’agibilità:

• Isolamento Termico: Applicazione di sistemi di isolamento per migliorare l’efficienza energetica.
• Sostituzione di Serramenti: Installazione di nuovi infissi con caratteristiche diverse.
• Installazione di Impianti a Energia Rinnovabile: Come pannelli solari o sistemi geotermici.

Volendo fare una classifica di quali sono gli interventi che obbligano un proprietario di casa ad aggiornare l’agibilità del suo immobile, il più importante è sicuramente la modifica della distribuzione interna, associato al rifacimento degli impianti. Si tratta dei classici interventi di ristrutturazione che solitamente vengono fatti in casa.

Invece interventi come la sola sostituzione dei serramenti o dell’impianto di riscaldamento, non creano questa esigenza sebbene influiscano sul parametro dell’efficienza energetica.

In questi casi, è consigliabile consultare un professionista per valutare la necessità di aggiornare l’agibilità. Anche perché i vari Comuni possono agire in modo parzialmente differente l’uno rispetto all’altro.

Interventi che Non Richiedono l’Agibilità

D’altro canto ci sono lavori di ristrutturazione che non richiedono una nuova agibilità. Si tratta delle opere che possiamo definire di manutenzione ordinaria. Questi includono:

• Riparazioni e Sostituzioni di Finiture: Tinteggiatura, sostituzione di pavimenti o rivestimenti, riparazione di infissi senza alterarne le caratteristiche fondamentali.
• Mantenimento e Riparazione di Impianti Esistenti: Interventi che non modificano le prestazioni o la sicurezza degli impianti.
• Installazione di Arredi Fissi: Armadi a muro, mobili su misura.
• Interventi Estetici: Applicazione di decorazioni, elementi ornamentali.

La SCA: il procedimento per ottenere l’Agibilità

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è la procedura attualmente prevista dalla normativa italiana per attestare l’agibilità di un immobile. È stata introdotta con il Decreto Legge n. 222 del 2016, che ha modificato il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Precedentemente l’agibilità era un certificato rilasciato dal Comune in seguito a richiesta del proprietario di casa. La SCA invece è una segnalazione fatta direttamente dal proprietario di casa, e asseverata da un tecnico abilitato, in merito alla sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile. E non richiede il rilascio di un certificato a valle della sua presentazione.

Funzione e vantaggi della SCA

La SCA ha rivoluzionato il modo in cui si ottiene l’agibilità, offrendo diversi vantaggi:

• Semplificazione Burocratica: Riduce i tempi e gli adempimenti amministrativi per le pubbliche amministrazioni, snellendo le procedure.
• Responsabilizzazione dei Professionisti: Il tecnico abilitato assevera la conformità dell’immobile, assumendo una responsabilità diretta.

Il contraltare di questo aspetto è che, assumendosi delle responsabilità dirette, i professionisti generalmente chiedono compensi superiori rispetto al passato.

• Certezza dei Tempi: L’agibilità è immediata alla presentazione della SCA, salvo eventuali controlli successivi del Comune.

Documenti e passaggi per ottenere l’Agibilità tramite la SCA

La documentazione necessaria per ottenere l’agibilità attraverso la SCA non è molto diversa da quella che veniva richiesta quando esisteva il certificato di agibilità.

Troviamo l’elenco all’interno dell’articolo 24, comma 5, del D.pr. 380/2001:

“a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1 (nda: quelle di igiene, salubrità, risparmio energetico etc.);

b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;

c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;

d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;

e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;

e-bis) attestazione di «edificio predisposto alla banda ultra larga», rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.”

Entrando nel pratico, queste richieste solitamente si esplicitano in:

• Una relazione asseverata di un tecnico: al suo interno vengono attestati tutti i punti dell’elenco qui sopra, quando pertinenti.

Ma la relazione asseverata non è sufficiente. Infatti deve essere data prova di quanto il tecnico sta asseverando, quindi è necessario inserire anche degli allegati.

• Planimetria dell’immobile: deve essere rappresentato lo stato di fatto dell’immobile per cui si sta segnalando l’agibilità. Tale piantina (che non è quella catastale), deve essere timbrata e firmata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra). Naturalmente questa piantina deve corrispondere allo stato legittimo dell’immobile: non è consentito rappresentare una situazione diversa da quella risultante ufficialmente dalle pratiche edilizie presentate.
• Certificati di collaudo statico: se la ristrutturazione ha previsto interventi strutturali per cui era necessario il deposito al genio civile, è necessario presentare il relativo certificato di collaudo rilasciato da apposito tecnico al termine dei lavori.

Se non sono stati effettuati interventi strutturali invece non c’è nessun obbligo. A patto che l’immobile avesse già un’agibilità (o abitabilità) e relativo certificato di collaudo preesistenti.

• Dichiarazioni di conformità degli impianti: sono rilasciate dagli installatori abilitati, garantiscono che gli impianti elettrico, idraulico, del gas, di riscaldamento, etc. siano conformi alle norme di sicurezza.

Se ci sono impianti su cui la ristrutturazione non ha previsto opere di rifacimento o messa a norma, bisogna comunque presentare la dichiarazione di conformità dell’impianto. Nel caso in cui tale dichiarazione non esista (solitamente per impianti molto vecchi), deve essere prodotto un documento sostitutivo: la dichiarazione di rispondenza, in cui un tecnico abilitato certifica che l’impianto sia conforme alle norme tecniche di quando è stato realizzato.

• Attestato di Prestazione Energetica (APE): un documento che tutti conosciamo e che indica la classe energetica dell’immobile e fornisce informazioni sul suo consumo energetico.

Attenzione ad un aspetto: la normativa non richiede esplicitamente l’APE, ma l’AQE, cioè attestato di qualificazione energetica. Si tratta di un documento simile all’APE, che però si può produrre solo in determinati casi. Nel caso non sia disponibile l’APE viene sempre accettato dalle amministrazioni comunali.

• Planimetria e visura catastale aggiornate: se la ristrutturazione ha previsto modifiche alla distribuzione interna vanno allegate quelle aggiornate, se invece non si è intervenuti su questi aspetti è sufficiente allegare quelle originali.

Questi sono i documenti principali da allegare alla SCA. Ogni Regione può apportare delle modifiche agli allegati sulla base delle proprie normative locali.

Sia la SCA che la relazione asseverata sono redatte sulla base di un modello unico nazionale: la prima a firma del proprietario di casa, la seconda del tecnico.

La SCA deve essere presentata al Comune di competenza entro 15 giorni dalla fine dei lavori. La presentazione può avvenire tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) o attraverso piattaforme telematiche messe a disposizione da molti Comuni. È essenziale rispettare questa tempistica per evitare possibili sanzioni o complicazioni burocratiche.

Nonostante la SCA sia un documento che attesta istantaneamente l’agibilità di un immobile, il Comune ha la facoltà di effettuare controlli entro 30 giorni dalla presentazione della SCA. In caso di irregolarità o mancanza di requisiti, potrebbe richiedere integrazioni o adottare provvedimenti. È quindi fondamentale assicurarsi che tutta la documentazione sia completa e corretta e che l’immobile sia effettivamente conforme alle normative vigenti.

Implicazioni Legali e Contrattuali dell’Agibilità nelle Ristrutturazioni

Comprendere le implicazioni legali e contrattuali dell’agibilità è fondamentale per chi ha ristrutturato o intende ristrutturare la propria casa. Infatti l’agibilità non è solo un adempimento burocratico, ma un elemento chiave che influenza la possibilità di vendere, affittare o utilizzare l’immobile in conformità alla legge.

Conseguenze della Mancata Agibilità

La mancanza dell’agibilità, o il suo mancato aggiornamento in seguito ad una ristrutturazione, comporta alcuni rischi e complicazioni:

• Utilizzo Illegale dell’Immobile: senza agibilità, l’immobile non può essere legalmente abitato o utilizzato per l’uso previsto. Fino al 1999 era un illecito penale farlo. Attualmente si tratta di un illecito amministrativo che può portare a sanzioni amministrative da parte delle autorità competenti.
  
  L’aspetto curioso è che il Comune non può negare di mettere la residenza in un immobile senza agibilità. Ma chi lo fa può essere multato per violazione della normativa di settore.

• Sanzioni Amministrative: le sanzioni per chi non presenta la SCA entro i 15 giorni dalla fine dei lavori sono disciplinate dal già citato articolo 24 del D.pr. 380/2001. In particolare il comma 3 definisce una “sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464”.
  
  Oggettivamente non è un importo elevato. C’è da considerare che una volta comminato, il proprietario di casa viene anche obbligato a produrre la SCA, con tutti i relativi costi annessi.

• Implicazioni Assicurative: un altro aspetto da evidenziare riguarda eventuali contratti assicurativi sulla casa. Solitamente in fase di stipula il proprietario deve dichiarare anche che l’immobile rispetta tutte le leggi in vigore. Naturalmente la presenza dell’agibilità è una delle disposizioni di legge obbligatorie. Così come il fatto che sia aggiornata alle ultime modifiche significative all’immobile.

Nel caso in cui all’interno dell’immobile ci sia un sinistro in teoria coperto dall’assicurazione, in caso di mancanza dell’agibilità le compagnie assicurative potrebbero rifiutare di coprire danni.

Agibilità nella compravendita di immobili

Quando si vende una casa ristrutturata, l’agibilità diventa un elemento cruciale.

Il venditore è tenuto a fornire all’acquirente l’agibilità. La sua assenza non impedisce la vendita dell’immobile, ma se non chiaramente comunicata alla parte acquirente può portare all’annullamento del contratto di compravendita, a richieste di risarcimento o alla riduzione del prezzo.

D’altro cantochi acquista ha il diritto di ricevere un immobile conforme alle normative vigenti, ma può anche decidere di acquistare un immobile privo di agibilità (o abitabilità). In ogni caso viene tutelato da tutti i vizi e le difformità non comunicate in sede di compravendita.

In tutto il notaio ciò riveste un ruolo fondamentale: infatti ha l’obbligo di verificare la presenza dell’agibilità durante l’atto di vendita, e se essa manca deve darne immediata informazione all’acquirente.

Agibilità nella locazione di immobili

Anche nel caso di affitto, l’agibilità riveste un ruolo importante.

Come nel caso di compravendita è fatta salva la possibilità di locare un immobile senza agibilità, a patto che l’inquilino ne sia correttamente informato.

Nel caso in cui l’informazione dell’assenza di tale documento non sia stata data, l’inquilino ha diritto alla immediata rescissione del contratto. Invece non può smettere di pagare i canoni di locazione finché continua ad utilizzare l’immobile.

Conclusione

In definitiva, l’agibilità rappresenta un elemento cruciale per chiunque possieda o intenda ristrutturare una casa o un appartamento. Non si tratta solo di adempiere a un obbligo burocratico, ma di garantire che l’immobile sia sicuro, salubre e conforme alle normative vigenti. La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) ha semplificato il processo, responsabilizzando maggiormente sia i proprietari di casa che i professionisti. E ha garantito ai proprietari maggiore certezza in merito alle tempistiche. Tuttavia, è fondamentale essere consapevoli dei propri obblighi e dei possibili rischi associati alla mancata presentazione della SCA.

L’agibilità influisce direttamente sul valore commerciale dell’immobile e sulla possibilità di venderlo o affittarlo senza complicazioni legali. Un immobile privo di agibilità può comportare sanzioni amministrative, nonché limitazioni nei rapporti contrattuali con acquirenti o locatari. Pertanto, investire tempo e risorse per ottenere l’agibilità non è solo un dovere legale, ma anche un investimento nella sicurezza e nel valore della propria proprietà.