Le demolizioni: la prima e più sottovalutata fase di un cantiere di ristrutturazione

L’inizio di una ristrutturazione coincide sempre con la fase delle demolizioni che troppo spesso viene sottovalutata e affrontata in modo leggero, sia da committenti che credono di poter fare da soli, sia dagli operai specializzati che non prendono sempre le necessarie cautele

Qualche anno fa un crollo avvenuto all’interno di un palazzo sul lungotevere di Roma a causa di demolizioni fatte in modo avventato è apparsa su tutti i giornali e telegiornali: in seguito alla demolizione di quelli che sembravano tramezzi una parte del solaio di copertura ha ceduto. Si è poi scoperto che le pareti demolite erano parzialmente portanti, anche se realizzate con normali mattoni forati.

Le conseguenze di agire con superficialità non sono sempre così gravi, ma possono comunque essere spiacevoli. In un’altra occasione, infatti, nonostante gli espliciti divieti ricevuti dal proprio architetto, un cliente ha deciso di iniziare a demolire le pareti di casa, con lo scopo di risparmiare un po’ sul costo della ristrutturazione. Il risultato è stato che, senza accorgersene, ha rotto una conduttura dell’acqua provocando un allagamento e molti disagi agli altri inquilini del palazzo.

E ancora, in un altro cantiere, gli operai dell’impresa appaltatrice, mentre stavano demolendo un bagno hanno provocato la caduta di una pignatta del solaio (un elemento di laterizio tipico della maggior parte dei solai) al piano inferiore. Fortunatamente non c’era nessuno, altrimenti poteva essere una tragedia.

Ho voluto iniziare con alcuni esempi di vicende realmente accadute per sottolineare come le demolizioni siano il momento più pericoloso di una ristrutturazione e come non sia il caso di avventurarsi nel fai da te, anche se si pensa di esserne capaci. Tutti possono sbagliare, anche i professionisti, ma assumersi dei rischi in prima persona senza avere le necessarie competenze è pericoloso.

Le demolizioni infatti presentano molte insidie non solo legate alla possibilità di essere feriti da qualche calcinaccio, ma anche ai danni che si possono provocare per imperizia. Quando si demolisce bisogna prestare particolare attenzione a non intaccare in nessun modo le strutture portanti dell’edificio, sia verticali che orizzontali (pilastri, murature, travi, solai, etc.), a meno che non sia previsto dal progetto. E in questo caso, come vedremo più avanti, è necessario prendere le opportune precauzioni.

Allo stesso modo quando si demolisce bisogna porre molta attenzione agli impianti presenti sotto i pavimenti e dentro i muri: un tubo idrico come nell’esempio precedente può essere un problema, ma con limitate conseguenze; invece rompere un tubo del gas o un cavo elettrico può essere ben più pericoloso, addirittura letale.

Ci sono poi questioni burocratiche: la legge da alcuni anni a questa parte è molto severa per quanto riguarda le modalità di trasporto e smaltimento delle macerie. Non è possibile caricarle in macchina e portarle in una discarica qualsiasi. Servono specifiche autorizzazioni, contratti e documenti.

In questo articolo proveremo ad affrontare tutte le principali questioni che ruotano intorno alla fase di cantiere delle demolizioni: vedremo la distinzione tra demolizioni e rimozioni, quali sono le principali problematiche in relazione agli elementi dell’edificio che vengono interessati da demolizioni, quali sono le fasi e le modalità in cui viene realizzata una demolizione, e per finire le responsabilità (quasi sempre sconosciute) di un committente. Ma il primo aspetto da affrontare è il momento in cui vengono fatte le demolizioni. 

Quando si demolisce durante una ristrutturazione?

Sono consapevole che possa sembrare una questione banale: prima si demolisce e poi si costruisce. Quindi la risposta è subito. E non c’è dubbio che sia una risposta corretta. Almeno in parte. Infatti se è vero che le demolizioni si fanno principalmente all’inizio di un cantiere, è altrettanto vero che potrebbe essere necessario eseguirne anche durante i lavori. Certo, si tratta di demolizioni minori ma è giusto darne un accenno.

Facciamo l’esempio di una ristrutturazione completa: nuova distribuzione interna, nuovi impianti, nuove finiture. Le demolizioni, principalmente muri, vengono fatte subito. Poi vengono realizzati i nuovi muri e successivamente vengono fatte altre demolizioni. Anche sui nuovi muri.

Può sembrare un nonsense, però queste seconde demolizioni sono quelle necessarie per alloggiare i nuovi impianti dentro le murature: si tratta di tracce che solitamente non producono tante macerie, ma che comunque in qualche modo contribuiscono. 
In realtà questo dipende molto anche dal sistema costruttivo adottato: con le classiche murature in laterizio o similari è sempre necessario realizzare le tracce, con i muri in cartongesso invece si può evitare in quanto le tubazioni si installano prima di mettere le lastre di chiusura nello spazio vuoto all’interno dell’orditura metallica.

Chiarito questo aspetto ritengo importante chiarire alcuni aspetti pratici sulle demolizioni e fare una distinzione importante.

Cosa si demolisce? La differenza tra demolizioni e rimozioni

Quando si parla di demolizioni a me viene in mente sempre un operaio che con una mazza distrugge un muro. Ma non esistono solo quel tipo di demolizioni. E non esistono solo le demolizioni: ci sono anche le rimozioni. Parliamo di rimozioni quando si smonta tutto ciò che è installato. Per intenderci parliamo essenzialmente di sanitari e rubinetterie, rivestimenti, porte e infissi.

Perché questa differenziazione? Perché anche le demolizioni sono un processo, e deve essere eseguito in un determinato ordine. Non perché sia qualcosa di scritto nella pietra ma per praticità.

Infatti vedremo nell’ultima parte che è fondamentale la suddivisione delle macerie per materiali ai fini del trasporto e smaltimento. E quindi una demolizione controllata è importante.

Rimozioni

E questa demolizione controllata parte proprio dalle rimozioni, che sono a tutti gli effetti oggetti che possono essere smontati (e in teoria rimontati). Nei prossimi paragrafi vedremo cosa si rimuove e le modalità principali. Naturalmente il consiglio è sempre quello di affidare tutto a professionisti. 

Rimozione di porte e infissi

Sostituire le porte interne è uno degli interventi più frequenti durante una ristrutturazione.
Una porta è composta da tre parti:

• L’anta mobile;
• Il telaio fisso;
• Il controtelaio murato.

Lo smontaggio delle porte è una delle operazioni che vengono fatte per prime durante una demolizione. Togliere l’anta è banale, mentre togliere il telaio fisso può essere più impegnativo, così come il controtelaio, che solitamente è ancorato alla muratura non solo attraverso le malte, ma anche con zanche o chiodi che lo rendono solidale alla stessa. Nonostante ciò, con gli attrezzi giusti, la rimozione non è molto complessa.

Più difficile è rimuovere i portoncini di ingresso e gli infissi. Anche in questi casi troviamo essenzialmente gli stessi tre elementi delle porte. Ma per i portoncini di ingresso troviamo dei controtelai che solitamente sono in ferro e che, dovendo tali elementi garantire anche una certa sicurezza antieffrazione, presentano zanche di aggancio più grandi e resistenti rispetto ai normali controtelai.

Siccome una casa durante la ristrutturazione non può rimanere senza porta, anche se è un cantiere, la rimozione della porta di ingresso viene fatta quando il nuovo portoncino è già disponibile, spesso verso la fine dei lavori, e le operazioni di smontaggio e rimontaggio vengono fatte quasi in tempo reale.

Discorso similare si può fare per gli infissi: nel caso sia prevista la loro sostituzione spesso si aspetta di avere i nuovi infissi disponibili per rimuovere gli esistenti. In questo caso è importante anche valutare la posizione della casa da ristrutturare e il tipo di ristrutturazione prevista.

Mi spiego meglio: se si sta ristrutturando completamente un appartamento ubicato in un piano alto di un condominio si possono rimuovere gli infissi senza problemi anche all’inizio della ristrutturazione. Ma se è prevista una ristrutturazione parziale, in cui magari molte cose del proprietario rimangono all’interno della casa, e/o se ci si trova ad un piano basso, allora è il caso di aspettare il più possibile, per garantire un minimo di sicurezza in più.

Altro aspetto importante da considerare in relazione agli infissi è come, dal punto di vista tecnico, è prevista la loro sostituzione. Infatti ci sono modalità di sostituzione che non prevedono la rimozione del telaio fisso esistente, quindi con scarse opere murarie. In questo caso è possibile lasciare i vecchi infissi fino alla fine, tanto sarà sufficiente rimuovere solo le ante. Questa però raramente è una soluzione ottimale, approfondiremo i motivi in un articolo dedicato, qui basti sapere che l’intervento ideale prevede la rimozione completa del vecchio infisso, compresi telaio e controtelaio.

Quando parliamo di infissi non dobbiamo poi scordarci che esistono anche i sistemi di oscuramento: parliamo essenzialmente di scuretti e tapparelle.

La rimozione di queste ultime può essere un intervento di demolizione significativo in una ristrutturazione: non tanto per la rimozione della tapparella in sé, quanto per quella del cassonetto, nel caso si decidesse di sostituirlo (soluzione quasi sempre auspicabile). Infatti i cassonetti sono parzialmente, se non totalmente, murati, quindi la loro rimozione comporta significative opere murare che vanno eseguite per tempo e non possono essere lasciate alla fine. 

Spesso la rimozione del cassonetto viene fatta contemporaneamente a quella degli infissi, però è possibile differirla, solitamente anticipandola, in quanto è un elemento autonomo. Difficilmente invece conviene rimuovere il cassonetto dopo aver sostituito l’infisso: tecnicamente si può fare ma richiede un supplemento di lavoro in quanto l’infisso viene ancorato al cassonetto. Caso a parte rappresentano i cosiddetti infissi monoblocco, costituiti da un unico controtelaio che comprende anche il cassonetto, e che rendono necessario intervenire congiuntamente su questi due elementi.

Rimozione di sanitari e rubinetterie

Oggettivamente rimuovere sanitari e rubinetterie è un’operazione abbastanza banale, con gli attrezzi giusti. In una ristrutturazione, se è previsto il rifacimento dei bagni, il loro smontaggio è sempre la prima cosa che si fa e solitamente se ne occupano gli idraulici.

Vi sono naturalmente alcuni accorgimenti da prendere: il principale, forse banale, è chiudere il rubinetto dell’acqua. Le chiavi di arresto solitamente sono nei bagni oppure direttamente a valle del contatore. Il secondo accorgimento è scaricare l’acqua presente negli scarichi.

Gli unici elementi che richiedono un po’ più di lavoro sono vasche e piatti doccia: le prime spesso sono rivestite con piastrelle e richiedono l’intervento di un muratore per rimuovere il rivestimento e demolire il muretto. Le seconde, essendo fissate a terra e a parete, a volte devono essere demolite. 

Rimozione di termosifoni e terminali di impianti di riscaldamento/raffrescamento

Altri elementi che vanno rimossi prima di iniziare le demolizioni vere e proprie sono i termosifoni, oppure gli split del condizionamento. Chiaramente questa operazione va fatta solo se si prevede di sostituirli, se si interviene su pareti in cui sono installati o per proteggerli da eventuali danni.

Quando si rimuovono è essenziale prima svuotare l’impianto. Il riscaldamento a termosifoni (come quello a pavimento) è composto da un circuito idrico chiuso in cui circola acqua, anche in estate l’acqua è presente. Per svuotarlo solitamente si apre una chiave di arresto nella caldaia. Allo stesso modo gli split sono collegati a delle tubazioni in cui scorre del gas refrigerante, anche queste vanno svuotate prima di rimuovere i terminali.

Demolizioni

Una volta che sono stati eliminati gli “oggetti” dalla casa, è possibile passare alle demolizioni vere e proprie, che solitamente riguardano:

• Controsoffitti;
• Muri;
• Pavimenti + massetti;
• Impianti.

Ed eventualmente:

• Rivestimenti, Spicconature e Raschiature;
• Strutture.

L’ordine in cui li ho riportati è quella di un’ipotetica sequenza logica di operazioni di demolizione. Infatti si parte sempre dall’alto (controsoffitti) per poi scendere.

Demolizione di controsoffitti

Quando si parla di controsoffitti siamo al limite tra demolizione e rimozione. Infatti sono elementi cosiddetti “secchi e smontabili”: cioè sono realizzati con un sistema costruttivo composto da lastre e guide metalliche che vengono ancorate per mezzo di fissaggi meccanici (viti essenzialmente) e non attraverso malte a base idraulica.

Quindi ipoteticamente sarebbe possibile svitarli e riutilizzarli (operazione che per vari motivi non viene mai fatta), esattamente come un infisso o un sanitario.

C’è da evidenziare però che fino agli anni ’70 erano diffusi i controsoffitti fatti in opera: cioè venivano installate delle griglie metalliche oppure delle incannucciate di legno, che poi venivano ricoperte in cantiere di malta a base di gesso. Questi controsoffitti non sono in alcun modo recuperabili ma si possono solo demolire.

Durante le fasi di demolizione dei controsoffitti è necessario separare le lastre di cartongesso e le strutture metalliche per poterle smaltire autonomamente. Allo stesso modo eventuali isolamenti interposti nel controsoffitto vanno separati dal resto e smaltiti a parte.

Demolizione di murature

Le demolizioni di murature, molto frequenti in una ristrutturazione, sono senza dubbio un momento particolarmente delicato. Non solo per la pericolosità dell’operazione, ma anche per le problematiche che abbiamo evidenziato ad inizio articolo.

Bisogna assicurarsi che non siano portanti e nemmeno “collaboranti” (cioè parzialmente portanti). Bisogna assicurarsi che non vi siano impianti al loro interno e nel caso (probabile) vi siano, deve essere interrotta l’alimentazione a questi impianti (elettricità staccata, acqua chiusa, gas chiuso) e le tubazioni svuotate. Quando si demoliscono tramezzature con impianti all’interno è essenziale separare i materiali (muratura da impianti) anche al fine di trasporto a discarica e smaltimento.

Le murature che possiamo trovare nelle case sono essenzialmente tramezzi, murature in pietra, murature in mattoni, murature in calcestruzzo armato.

I tramezzi non hanno funzione strutturale, però questo non significa che si possono demolire senza prestare attenzione: il motivo è che negli anni possono essere diventati parzialmente portanti, cioè i solai superiori si sono “appoggiati” sui tramezzi. Questo succede quando vengono realizzati tramezzi molto lunghi lontano da pilastri o pareti portanti. In ogni caso non significa che tali tramezzi non possono essere rimossi, semplicemente in questi casi la demolizione dovrebbe essere fatta un po’ alla volta (non tutto il muro insieme) e deve essere posta attenzione a controllare eventuali abbassamenti del solaio superiore.

I tramezzi che troviamo nelle case possono essere formati da: mattoni pieni e some-pieni, solitamente al massimo ad una testa (cioè una singola fila di mattoni), mattoni forati (i più diffusi), blocchi di lapillo (diffusi principalmente al sud Italia e ormai in disuso), blocchi in cemento cellulare alleggerito, cartongesso (con la relativa struttura in alluminio ed eventualmente un isolante interposto).

Le altre tipologie di murature sono portanti, quindi: mattoni pieni da due teste a salire (quelle a due teste raramente sono portanti ma spesso sono collaboranti, cioè “collaborano” alle strutture), pietra di varia tipologia e calcestruzzo armato.
Ogni volta che si interviene su queste murature si sta realizzando un intervento strutturale di cui parliamo più avanti. 

Demolizione di pavimenti e massetti

Solitamente la stratigrafia di una pavimentazione è composta da due strati sopra il solaio portante: il massetto (che a sua volta può essere ad uno o due strati) e il pavimento vero e proprio che può essere di vari materiali.

Per molti decenni si è costruito realizzando massetti molto sottili (3 – 4 cm al massimo), cioè il minimo necessario per livellare il piano di posa, su cui venivano incollate, solitamente con il metodo a calce, un pavimento ceramico o similare.
A partire dagli anni ’70 si è cominciato a realizzare massetti di spessori sempre maggiori per annegarci gli impianti. Attualmente in una nuova casa il massetto raramente scende sotto i 7cm (chiaramente se viene installato il riscaldamento a pavimento gli spessori aumentano). 

Tornando alle demolizioni, spesso, sbagliando, quando si ristruttura si tende a non rimuovere i pavimenti e i massetti esistenti, ma si preferisce sovrapporre nuove pavimentazioni a quelle esistenti. Lo scopo di tale operazione è risparmiare sulle demolizioni e sulla realizzazione di massetti. 

Ma se è vero che in questo modo si riesce fare delle economie, le problematiche connesse a tale operazione e le problematiche che si possono creare nel tempo fa preferire di gran lunga rimuovere il pavimento e il massetto sottostanti esistenti, almeno quando si sta effettuando una ristrutturazione importante. Chiaramente fanno capitolo a parte i casi in cui il pavimento esistente abbia un valore e quindi abbia senso tentare in ogni modo di salvaguardarlo.

Detto ciò è importante sottolineare che la sovrapposizione di nuovi pavimenti non esclude totalmente la necessità di effettuare demolizioni localizzate alla pavimentazione esistente, principalmente per il posizionamento di tubazioni e condutture impiantistiche. E le modalità di esecuzione di queste demolizioni parziali hanno quasi sempre costi molto superiori rispetto ad una normale rimozione di pavimenti.

Ma procediamo con ordine e prima capiamo come funziona una normale demolizione di pavimenti.

Se il pavimento, come nella maggior parte dei casi, è in ceramica, grès porcellanato, pietra o materiali similari, essendo incollato a calce o con leganti cementizi molto resistenti, quando si va a rimuoverlo si porta dietro quasi sempre parte del massetto che quindi deve essere totalmente rimosso. 

Invece nel caso in cui si riuscisse a rimuovere il pavimento senza grossa difficoltà di solito ci si trova nella condizione in cui il massetto sottostante è molto friabile perché costituito da una grossa percentuale di sabbia (cosa molto comune nelle case costruite tra gli anni cinquanta e settanta del secolo scorso). In questi casi, volendo rimuovere solo il pavimento salvando il massetto, ci si troverebbe con un massetto poco omogeneo, pieno di buchi e avvallamenti, sicuramente non adatto a posare un nuovo pavimento.

Si potrebbe pensare di livellare tali difformità con una malta apposita a basso spessore (detta autolivellante), ma l’uniformità del sottofondo non sarebbe garantita nel tempo, e inoltre tali malte hanno un costo notevole.

Quindi la soluzione preferibile è sempre rimuovere il pavimento e il sottofondo (massetto) fino al solaio strutturale.

In tal modo è possibile far passare tutti i nuovi impianti senza inventarsi percorsi strani tra pareti e soffitti, e realizzare nuovi massetti, con materiali moderni e studiati appositamente per la situazione specifica e/o per il pavimento che verrà posato (massetti alleggeriti, massetti all’anidrite, etc.). Queste operazioni di demolizione solitamente vengono fatte con mazze e martelli compressori. Si tratta di operazioni rumorose e fastidiose (soprattutto per chi abita ai piani sottostanti) e da svolgere comunque con una certa attenzione per non ritrovarsi come l’esempio che abbiamo visto a inizio articolo.

Data la soluzione ottimale, abbiamo visto che ci sono varie casistiche in cui o non è conveniente o non si vuole rimuovere il pavimento esistente ma si preferisce sovrapporre un nuovo pavimento. In tali casi alle volte potrebbe essere comunque necessario fare degli interventi di demolizione: questo succede quando è previsto anche il rifacimento degli impianti, ed in particolare dell’impianto di riscaldamento e idrico.

In tali casi potrebbe rendersi necessario far passare dei tubi a terra e quindi creare delle tracce nella pavimentazione esistente. Queste operazioni mediamente interessano una superficie variabile tra il 10% e il 20% di quella totale.

Però ha dei costi superiori rispetto alla normale demolizione: infatti non può essere fatta semplicemente con mazze e martelli compressori, perché si finirebbe per rovinare parte del pavimento esistente, che deve fungere da base al nuovo pavimento sovrapposto e deve quindi essere salvaguardato il più possibile. In questi casi bisogna fare dei “tagli a sezione obbligata”: cioè utilizzando una sega circolare si tagliano i bordi della porzione di pavimento da demolire e poi si demolisce con i mezzi classici. In questo modo il pavimento da preservare non subisce danni.

Andando a fare i conti con i prezzi reali, una demolizione di una piccola parte di pavimento fatta in questo modo può costare quanto la demolizione totale fatta in modo tradizionale. I veri risparmi ci sono sui costi di trasporto a discarica e smaltimento, di cui parleremo tra poco, e che rendono i tagli a sezione obbligata più convenienti.

Demolizione di impianti

In questo caso più che di demolizione dovremmo parlare di rimozione, perché comunque gli impianti in fondo sono formati da oggetti finiti: basti pensare alle prese o agli interruttori elettrici.

Li abbiamo lasciati quasi per ultimi perché le modalità della loro demolizione dipende anche da quali altre opere di demolizione sono previste: ad esempio se non si cambia la divisione interna degli ambienti o se non si rimuovono i pavimenti, dovrà essere fatto un tipo di demolizione degli impianti, se lo si fa invece si farà un altro tipo di demolizione.

Diamo per assodato che, quando si prevede di abbattere muri o sostituire pavimenti, la demolizione degli impianti al loro interno avviene in contemporanea. Ma se gli impianti sono presenti in muri o pavimenti che non vanno demoliti la situazione cambia. In questi casi la cosa migliore da fare sarebbe sempre rimuovere tutti i terminali e le tubazioni che verranno dismesse dai muri, ma questa operazione spesso non viene fatta, sempre per risparmiare, perché comporta molte opere murarie in più.

La situazione finale in cui ci si trova spesso è quella di avere murature con un reticolo di tubazioni in disuso a cui si sovrappone un reticolo di tubazioni nuove. Non è una situazione ottimale ma si può accettare.

Quello a cui fare attenzione durante la rimozione degli impianti è interromperne l’alimentazione; poi, quando si riescono ad eliminare le tubazioni, bisogna dividerle correttamente per materiale prima di portarle a discarica. Per le tubazioni degli impianti idrici ad esempio si possono trovare vari materiali, alcuni dei quali ormai in disuso da decenni, ma che vanno smaltiti in modo differenziato: piombo, ferro, rame, materie plastiche…

Demolizione di rivestimenti, spicconature di intonaci, raschiature di vernici, rimozione di parati

In questo paragrafo riuniamo tutto cioè che riguarda la demolizione di finiture varie.

Per rivestimenti solitamente intendiamo i rivestimenti ceramici di bagni e cucine. In una ristrutturazione completa spesso vengono demoliti tramezzi dove ci sono rivestimenti (i muri di bagni e cucine). In questi casi naturalmente non bisogna differenziare le due operazioni (si fa tutto assieme). Spesso però i rivestimenti da rimuovere si trovano su muri che non devono essere demoliti: in questi casi la rimozione delle piastrelle quasi sempre richiede anche la rimozione dell’intonaco retrostante (non è una regola fissa, dipende dai casi, ma è un’eventualità che si presenta spesso). 

Le spicconature degli intonaci invece sono semplicemente la rimozione degli intonaci esistenti (su pareti che non vanno demolite). Si chiama spicconatura perché si esegue con una piccola picozza e si tratta di un’operazione spesso sottovalutata e non considerata in una ristrutturazione sempre per risparmiare sui costi. 

A seconda della tipologia di intonaco realizzato potrebbe essere conveniente o meno provvedere alla completa spicconatura delle pareti: se gli intonaci sono friabili e/o se presentano ampie zone degradate, sarebbe opportuno prevedenre la spicconatura competa invece che cercare di rappezzarli alla bene e meglio magari utilizzando materiali non compatibili.

La raschiatura delle vernici si rende necessaria in determinati casi e naturalmente solo su pareti, o porzioni di pareti, che non sono state intaccate da altre demolizioni. Spesso infatti si pensa che sia possibile semplicemente pitturare sopra una parete esistente, ma non è sempre così. Bisogna valutare se la nuova pittura prevista è compatibile con quella pre-esistente e se la pittura è ben adesa alla superficie retrostante.

Nella seconda metà del secolo scorso vi è stato un intenso uso di pitture murali a tempera. Queste pitture, di tipo plastico, sono facili da stendere e riescono a mantenere colori accesi nel tempo ma temono molto l’umidità e in pochi anni tendono a sfarinarsi o a sfogliarsi. Inoltre su questo tipo di pitture è difficile stendere le idropitture, maggiormente utilizzate oggi, perché non riescono ad aggrapparsi.

Quando si trovano nelle case è necessario rimuoverle raschiandole per poter raggiungere un supporto adatto all’aggrappaggio della nuova pittura (l’intonaco in sostanza).

Infine la rimozione di carte da parati: solitamente non è un’operazione particolarmente problematica, però bisogna utilizzare i giusti solventi perché, oltre ad eliminare tutti gli strati della carta, è necessario pulire il muro dai residui di colla, che costituiscono un ostacolo per eventuali pitturazioni o per la posa di nuovi rivestimenti, in quanto formano una patina scivolosa.

Con la rimozione delle finiture abbiamo visto le principali demolizioni che solitamente vengono fatte durante una ristrutturazione. Però ce ne sono altre che possono rendersi necessarie, vediamole brevemente.

Interventi speciali

Finora abbiamo visto quelli che possiamo definire demolizioni normali, cioè quelle che comunemente vengono effettuate durante una ristrutturazione.
Ci sono però dei casi particolari in cui si può rendere necessario fare interventi di demolizioni straordinari. 
Li definiamo così non tanto per l’estensione o la difficoltà, quanto perché non sono così frequenti. Questi interventi particolari di demolizione possono essere principalmente di tre tipi:

• Risanamenti strutturali;
• Rimozione di amianto;
• Demolizione di strutture.

Risanamenti strutturali

Quando parliamo di risanamenti strutturali intendiamo principalmente tutte le operazioni di ripristino (cioè sistemazione) di elementi strutturali degli edifici.

Parliamo essenzialmente di interventi su travi, pilastri, murature portanti e solai.

Quando si fanno questi ripristini è necessaria una fase di demolizione: infatti bisogna eliminare tutte le parti strutturali che non sono sicure o che impediscono un risanamento che garantisca il ripristino delle originali condizioni di sicurezza della struttura. Mi rendo conto che non sia semplice capire a parole quello di cui stiamo parlando, quindi proviamo a fare due esempi.

Mi rendo conto che non sia semplice capire a parole quello di cui stiamo parlando, quindi proviamo a fare due esempi.

Prendiamo i solai (la parte orizzontale delle strutture su cui poggiano i pavimenti). Da molti decenni il sistema più utilizzato per costruirli è il cosiddetto latero-cemento: cioè i solai sono composti da dei travetti in calcestruzzo tra i quali sono interposti dei blocchi di laterizio forato (dei mattoni particolari messi in orizzontale) e sopra cui viene fatto un getto di calcestruzzo.

Capita che, per varie cause (principalmente infiltrazioni d’acqua), i travetti cominciano a deteriorarsi, il calcestruzzo a staccarsi e i ferri di armatura ad arrugginirsi e a gonfiarsi, e le parti inferiori dei blocchi di laterizio a staccarsi. In questi casi i primi segnali sono dati da rigonfiamenti o crepe nell’intonaco del solaio e se non si interviene per tempo il rischio è che vi sia un crollo improvviso della parte inferiore di larghe porzioni di solai.

È possibile risanare solai che hanno subito questo processo, ma il primo intervento da fare è una demolizione controllata di tutte parti di solaio che non sono più stabili. Con una piccola picozza si comincia prima a far cadere tutto l’intonaco che si sta staccando e poi si fanno cadere le porzioni di laterizio non più stabili, per finire a rimuovere le parti dei travetti ammalorate (rovinate) fino ad arrivare ai ferri di armatura.

Queste operazioni sono delicate e vanno fatte svolgere a personale specializzato con le dovute accortezze.

Altra situazione similare si può avere sui pilastri in calcestruzzo. Non è raro infatti vedere dei rigonfiamenti dell’intonaco in prossimità dei pilastri degli edifici. Tale fenomeno si presenta solitamente all’esterno degli edifici ma in alcuni casi può presentarsi anche all’interno. Le cause sono similari a quelle dei solai: l’umidità, i cicli di gelo-disgelo e intonaci fatti non a regola d’arte, portano alla formazione di fessure attraverso cui penetra acqua che comincia ad intaccare prima i calcestruzzi per arrivare fino ai ferri di armatura. Questi subiscono un processo di degrado che li porta ad aumentare il proprio volume, generare pressioni notevoli e conseguente distacco di porzioni di calcestruzzo.

Anche in questo caso bisogna intervenire per ripristinare le strutture in oggetto e il primo passaggio è rimuovere tutte le parti “incoerenti”, cioè che si distaccano. Il metodo è lo stesso già descritto: con una picozza si toglie tutto ciò che non è più in perfette condizioni.

Rimozione di amianto

L’amianto è un materiale che è stato ampiamente utilizzato nel settore edile durante il secolo scorso. Si è poi scoperto che si tratta di un materiale cancerogeno che causa, tra le altre patologie, asbestosi, carcinoma polmonare e tumore della pleura.

La principale problematica è che questo materiale, di base silicea, è composta da sottilissime fibre (tipo dei capelli) che tendono a staccarsi facilmente e che possono essere respirate dall’uomo, andandosi a depositare nei polmoni. Quindi finché l’amianto rimane in versione compatta non è pericoloso, mentre quando si sgretola lo è.

Dal 1992 ne è stato vietato l’uso sotto ogni forma, ma i manufatti in cui sono presenti fibre di amianto sono ancora presenti in molti edifici. Lo possiamo trovare come materiale friabile, cioè che può essere facilmente ridotto in polvere con la semplice pressione della mano, oppure compatto, cioè che può essere sbriciolato con mezzi meccanici oppure se sottoposto alle intemperie.

Il più famoso materiale contenente amianto è l’Eternit (nome commerciale dato dal produttore): cioè un cemento-amianto con cui negli anni sono state realizzate tubazioni varie (spesso le fecali o le canne fumarie degli edifici sono in eternit), lastre ondulate per coperture e tegole.

Nel 1994 è stato emanato il decreto denominato “Normative e metodologie tecniche per la valutazione del rischio, il controllo, la manutenzione e la bonifica di materiali contenenti amianto presenti nelle strutture edilizie” che sostanzialmente fornisce le modalità con cui l’amianto presente negli edifici deve essere bonificato o smaltito. Data la sua pericolosità, ogni volta in cui viene trovato dell’amianto in un edificio è prescritto di intervenire secondo le modalità disciplinate da tale legge.

La prima azione da compiere è di tipo visivo: un tecnico, durante un sopralluogo, dovrà valutare il tipo e le condizioni dei materiali, i fattori che possono determinare un futuro danneggiamento o degrado, e i fattori che influenzano la diffusione di fibre e l’esposizione degli individui.

Gli scenari che possono emergere sono tre:

1. I materiali sono integri e non suscettibili di danneggiamento;
2. I materiali sono integri però potrebbero essere danneggiati;
3. I materiali sono danneggiati.

Per i primi due casi è possibile la protezione e il restauro degli elementi, mentre nel terzo caso è obbligatoria l’eliminazione. 

La questione è abbastanza complessa, vediamo sinteticamente quali sono le principali modalità di intervento, cioè:

• Incapsulamento;
• Confinamento;
• Rimozione.

Sono tutti interventi molto delicati poiché comportano un elevato rischio di rilascio di fibre di amianto nell’aria. Data la pericolosità dovrebbero essere riservate a ditte specializzate, c’è però da sottolineare come alcune Regioni consentano, per quantità limitate, l’autorimozione dell’amianto. Parliamo di Toscana, Lombardia, Veneto e Friuli Venezia Giulia. 

Fatto questo inciso cerchiamo di capire in cosa consistono questi interventi. 

Incapsulamento

L’incapsulamento è eseguibile solo su manufatti integri, anche se suscettibili di danneggiamento, oppure che siano danneggiati per una superficie limitata.

L’intervento consiste nel trattare il materiale con sostanze che penetrano al suo interno o lo rivestono impedendo alle fibre di amianto di distaccarsi e quindi rendendolo sicuro. Solitamente sono rivestimenti che vengono applicati a spruzzo o a pennello, simili a delle pitture. I materiali di tipo friabile non sono adatti a ricevere un trattamento di questo genere, che anzi potrebbe essere peggiorativo vista la facilità di sgretolamento. 

Quando si decide di incapsulare l’amianto deve essere presentato, a cura del proprietario, un programma di controllo e manutenzione dell’amianto in cui viene nominato responsabile.

Confinamento

Il confinamento prevede di isolare l’elemento contente amianto da qualsiasi contatto con l’ambiente. In sostanza viene costruita una vera e propria barriera che divide fisicamente l’amianto dal resto del mondo. Al suo interno il materiale continuerà a degradarsi ma la sicurezza delle persone viene salvaguardata.

Di solito è una soluzione utilizzata per coperture e tubazioni di canne fumarie o fecali. Ad esempio sulle coperture viene posizionata una sorta di scocca in lamiera che quindi rende inaccessibile l’amianto e gli impedisce di disperdere le fibre. Anche in questo caso è obbligatorio un programma di manutenzione e monitoraggio.

Questi due primi interventi sono abbastanza economici ma hanno una pecca: non eliminano il materiale pericoloso, che viene solo protetto. 

Rimozione

La rimozione elimina il problema alla radice ma è quella più pericolosa oltre che la più costosa. 

Il decreto 6/9/1994 fornisce indicazioni precise sulla metodologia di rimozione, come installare il cantiere, come stoccare i materiali rimossi prima di conferirli a discarica e le verifiche successive all’intervento.

Tutte le operazioni sull’amianto che abbiamo descritto negli ultimi paragrafi devono essere affidate a ditte autorizzate (tranne i limitati casi in cui sia possibile l’autorimozione). Esiste un albo nazionale delle imprese autorizzate al trattamento dell’amianto, che sono le uniche che possono intervenire.

C’è un aspetto importante: il trasporto in discarica dell’amianto può essere fatto solo da ditte specializzate, anche in caso di autorimozione.

Demolizione di strutture

Spendiamo infine qualche parola riguardo alle demolizioni delle strutture degli edifici.

Queste si rendono raramente necessarie durante una ristrutturazione. Solitamente si fanno quando vi sono strutture ammalorate che non è possibile risanare, oppure quando è necessario creare dei varchi su strutture portanti (nuove aperture su muri portanti o fori in solai per installare scale).

Le accortezze da prendere durante la demolizione delle strutture sono maggiori rispetto a quelle delle altre operazioni di demolizione. In particolare è necessario garantire che la stabilità dell’edificio non sia intaccata, per questo tali operazioni di demolizione vengono eseguite mettendo prima in sicurezza l’edificio (o la porzione di edificio) e per fasi, raramente tutto insieme.

Le fasi di una demolizione

Viste quali sono le principali demolizioni che è possibile fare durante una ristrutturazione, è importante anche capire quali sono le fasi in cui tali operazioni si suddividono, che non si esauriscono alla mera demolizione.

Questo è importante in particolare per capire i costi delle demolizioni, in cui le operazioni di demolizione vera e propria possono incidere anche per solo il 50% del costo complessivo dell’operazione.

Le fasi di cui si compone la demolizione sono tre:

1. Demolizione;
2. Trasporto;
3. Smaltimento.

Fase 1: demolizione 

Nella prima fase oltre alla demolizione è necessario effettuare, già all’interno del cantiere, una divisione dei materiali a seconda della tipologia.

Infatti la norma prescrive che per ogni materiale sia effettuato uno smaltimento differenziato.

A tal proposito la direttiva 75/442/CEE individua i cosiddetti Codici Europei dei Rifiuti (abbreviato in CER). Ad ogni tipologia di rifiuto viene associato un codice che ne disciplina le modalità di smaltimento. 

In ambito edile troviamo:

• Rifiuti misti da demolizione e costruzione – CER 17 09 04
• Cartongesso – CER 17 08 02 
• Materiali Isolanti – CER 17 06 03
• Legno da demolizione e costruzione – CER 17 02 01
• Calcinacci – CER 17 01 07
• Terra e roccia – CER 17 05 04
• Guaine – CER 17 03 01

In seguito alla demolizione è necessario separare e accumulare i vari materiali in gruppi separati, in preparazione del trasporto alla discarica. 

Fase 2: trasporto

Il trasporto delle macerie edili si compone di due passaggi: il trasporto dal cantiere (quindi dalla casa in cui viene fatta la demolizione) fino al camion e il vero e proprio trasporto con tale mezzo fino alla discarica autorizzata.

La prima parte può essere più o meno onerosa a seconda della posizione della casa che viene ristrutturata. Infatti negli appartamenti dentro i condomini è necessario far materialmente scendere il materiale al piano strada. In questi casi c’è da considerare un costo per il cosiddetto “calo in basso” dei materiali, e un costo per le installazioni di cantiere necessarie ad eseguire questa discesa. Solitamente si tratta di argani, montacarichi di cantiere o tubi appositi che vengono installati esternamente all’edificio. Potrebbero esserci delle imprese che, per far risparmiare i clienti, utilizzano ascensori e vani scale interni dei condomini: questa soluzione è sconsigliabile oltre che nella maggior parte dei casi espressamente vietata.

Se la casa si trova al piano terra non c’è il costo del “calo in basso”, ma la “scarriolatura” dei materiali, cioè il trasporto dal cantiere al camion.

Sul trasferimento dei materiali di risulta verso le discariche c’è da evidenziare un solo aspetto: chi fa questi trasporti deve avere delle specifiche autorizzazioni, non è possibile farlo con i propri mezzi, tranne che per quantità modeste.

Tali autorizzazioni sono rilasciate con i relativi codici CER dei materiali che il mezzo può trasportare.

Tutta questa attenzione è richiesta perché alle volte possono essere trasportati materiali inquinanti se non addirittura tossici. Basti pensare all’amianto di cui abbiamo parlato pochi paragrafi fa o anche alle guaine impermeabilizzanti, che sono solitamente costituite di composti bituminosi. 

Fase 3: smaltimento 

Lo smaltimento dei materiali può essere effettuato solo presso discariche autorizzate. Ogni discarica è autorizzata a raccogliere e smaltire determinate tipologie di materiali (secondo i codici CER) e quando avviene il conferimento deve rilasciare un documento con cui attesta la tipologia e il peso dei materiali scaricati (chiamato formulario dei rifiuti). Inoltre per ogni tipologia di materiale, tranne alcune eccezioni, deve essere predisposto un rapporto di prova, in sostanza devono essere fatte delle analisi che caratterizzano i materiali e verificano se sono presenti o meno sostanze pericolose (e quindi la correttezza della tipologia di materiali scaricati).

Questo aspetto è molto importante perché quasi tutte le regioni hanno approntato una normativa abbastanza severa in materia di smaltimento dei rifiuti. 

Molte regioni infatti prevedono che, alla pratica edilizia con cui si dichiara l’inizio di una ristrutturazione, sia allegata una relazione a firma di un tecnico abilitato in cui sia riportata: l’ubicazione del cantiere, la tipologia di rifiuti prodotti suddivisi per codice CER, la quantità di rifiuti che verranno presumibilmente prodotti e la discarica a cui verranno conferiti con relativo contratto riferito al cantiere in oggetto. Inoltre, alla comunicazione di fine lavori, devono essere allegati i formulari dei rifiuti e i rapporti di prova sui materiali smaltiti.

Se la ristrutturazione rientra tra le casistiche per cui non è necessaria la pratica edilizia, devono comunque essere raccolti e conservati i formulari dei rifiuti e i certificati di prova.

Si tratta di aspetti su cui porre molta attenzione perché le multe per il mancato rispetto delle disposizioni sullo smaltimento dei rifiuti sono salate. 

Il ruolo del committente: responsabile dei lavori

Abbiamo esaurito l’argomento demolizioni cercando di fare un po’ di luce sulle modalità e le fasi di cui si compone e gli obblighi connessi. Avere coscienza di questi aspetti è importante anche e soprattutto per comprendere i costi di demolizione, che spesso sono più alti di quanto ci si possa aspettare.

Mi capita spesso di predisporre computi in cui tali voci costituiscono una spesa consistente, poco tempo fa per un appartamento hanno superato i diecimila euro e solo la metà era dovuto alla demolizione vera e propria, il resto erano costi di movimentazione, trasporto e smaltimento. 

Ma c’è un altro aspetto da tenere in considerazione: le demolizioni sono uno dei momenti più pericolosi di una ristrutturazione. Basta fare un giro su youtube per rendersi conto di come abbondino video in cui qualcuno si faccia male durante delle demolizioni. 

E in ambito di sicurezza dei lavoratori il committente ha degli obblighi specifici, dettati dal testo unico della sicurezza, d.lgs. 81/2008. In sostanza, durante i suoi lavori della sua ristrutturazione, è considerato alla stregua di un datore di lavoro ed è responsabile della sicurezza all’interno del suo cantiere.

Questo non deve spaventare, ma bisogna assicurarsi di fare determinate cose: verificare che le imprese siano in regola (anche) dal punto di vista della sicurezza e nominare il coordinatore della sicurezza del cantiere quando necessario. Non approfondiamo qui la tematica, a cui dedicheremo un articolo specifico, però sono cose da non prendere sottogamba.  

Qualche anno fa un mio conoscente, per realizzare la ristrutturazione di un suo immobile, si è rivolto ad un’impresa chiavi in mano. Questa impresa ha iniziato i lavori senza presentare la pratica edilizia, senza informare il committente dei suoi obblighi in materia di sicurezza, senza fargli nominare il responsabile della sicurezza e senza predisporre tutta la documentazione obbligatoria in tale ambito.

Durante le demolizioni un cavo dell’alta tensione non segnalato, e presente dentro una muratura perimetrale (dove non avrebbe dovuto esserci), ha folgorato un operaio causandone la morte. Il committente, insieme all’impresa, è stato accusato di omicidio colposo e il processo è ancora in corso.

Se fossero state svolte tutte le verifiche del caso e se fosse stata prodotta tutta la documentazione probabilmente l’operaio sarebbe ancora in vita e in ogni caso il committente non sarebbe stato processato. Quindi la regola deve essere: affrontare ogni fase della ristrutturazione nel modo corretto e affidandosi a persone competenti, in particolare quando si affrontano lavori pericolosi come le demolizioni.

Alessandro Mezzina

Architetto e autore di www.ristrutturazionepratica.it

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