Navigare la Ristrutturazione: Il Ruolo e il Costo del Progettista

Una guida dettagliata per comprendere l’importanza del professionista tecnico in un progetto di ristrutturazione, con un’analisi approfondita dei costi e delle variabili che influenzano la tariffa del progettista.

Affrontare un progetto di ristrutturazione è sicuramente un momento entusiasmante, tuttavia questa impresa richiede qualcosa di più di buone idee e entusiasmo. Richiede la guida e l’esperienza di professionisti qualificati che si occupino di tutti gli aspetti tecnici, burocratici e progettuali: in una ristrutturazione il progettista non è mai una figura opzionale e svolge un ruolo fondamentale durante tutto il processo. Ma ha un costo che incide in modo significativo sul budget complessivo.

Quanto costa il progettista di una ristrutturazione?

Nei prossimi paragrafi proveremo a dare una risposta a questa domanda, anche se oggettivamente non è banale, perché le prestazioni di un progettista in una ristrutturazione non si ripetono sempre uguali ma si devono adattare alle singole casistiche. Così come i lavori di ristrutturazione di due appartamenti uguali possono avere differenze di costo notevoli, allo stesso modo lo possono avere il costo delle prestazioni professionali. 

A questo va aggiunto che in Italia non esistono tariffe obbligatorie per legge a cui i tecnici devono attenersi. Ci sono dei riferimenti di legge a cui guardare, ma il mercato è totalmente libero e ogni tecnico sviluppa la sua parcella nel modo che ritiene più opportuno. 

A tal proposito c’è da evidenziare che in Italia c’è un elevato numero di tecnici rispetto alle reali necessità del settore: parliamo principalmente di architetti, ingegneri e geometri, a cui si aggiungono home stager e interior designer. Si calcola che in Italia ci siano più progettisti che nella maggior parte degli altri stati della Comunità Europea messi insieme. Un mercato vasto senza regole precise porta come risultato una grande differenziazione delle parcelle professionali. 

Ma questi non sono gli unici fattori che determinano questa difficoltà a dare dei parametri di costo che siano universalmente validi. Bisogna tenere conto dell’accentuata disomogeneità territoriale (leggasi differenza tra Nord e Sud Italia), la dimensione e la complessità dell’intervento e, non per ultimo, le differenze tra le prestazioni effettivamente previste dal tecnico all’interno della parcella. Come vedremo a breve, c’è una lunga serie di prestazioni professionali che potrebbero essere necessarie in una ristrutturazione: non servono sempre tutte e non tutti i progettisti hanno le competenze per svolgerle completamente. Questo significa che una parcella fatta da un tecnico che svolge solo alcune delle prestazioni necessarie potrebbe essere nettamente più bassa di quella di un tecnico che invece le svolge tutte. E purtroppo c’è da evidenziare che troppo spesso i tecnici non sono consapevoli di quali siano le reali prestazioni necessarie in una ristrutturazione.

Tutti questi fattori rendono il tema del costo del progettista per ristrutturare abbastanza confusionario e difficile da inquadrare in modo sistematico. Nei prossimi paragrafi proveremo a fornire dei riferimenti di massima che possano dare al lettore una guida per muoversi in modo più sicuro nella ricerca del tecnico che gli faccia il prezzo giusto, ma sarà impossibile definire dei parametri stretti e precisi. 

E per arrivare a dare una risposta plausibile, non ci limiteremo a parlare solo di quanto è il costo della prestazione professionale, ma anche di quali sono i fattori che lo influenzano e quali sono le prestazioni che potrebbe dover svolgere il tecnico.

Come sempre ogni argomento che ruota attorno alla ristrutturazione è meno banale di quello che sembra.

Perché serve un tecnico quando si ristruttura casa? 

Forse prima di addentrarci nelle questioni che abbiamo brevemente introdotto nel paragrafo precedente, sarebbe il caso di rispondere a questa domanda. Non è raro, infatti, che chi deve ristrutturare ritenga il tecnico una figura non necessaria, e che basti solo rivolgersi all’impresa. Non è così: in una ristrutturazione il progettista è indispensabile. Ma perché lo è? Se non viene capito questo aspetto non è possibile approcciarsi ai relativi costi in modo sereno e oggettivo.

La necessità di un professionista che si occupi della progettazione e della direzione lavori da un lato è una questione di specifiche e necessarie competenze, che un proprietario di casa e un’impresa non hanno, e dall’altro di precisi obblighi di legge. In fondo siamo in un paese profondamente burocratizzato, e il timbro professionale in questo ambito ha un valore. 

Per quanto riguarda il primo aspetto, senza un tecnico il proprietario della casa si troverebbe a dover gestire da solo una serie di compiti complessi e specialistici che non ha mai fatto prima, in un settore che non conosce e di cui non sa le dinamiche. A prescindere dal compito principale del progettista, cioè l’elaborazione del progetto (che richiede di rispettare una serie quasi infinita di leggi e normative), c’è da considerare la necessità di avere conoscenze di materiali, di tecniche costruttive e di tecnologie impiantistiche. Solo avendo specifiche competenze in questi ambiti è possibile individuare le soluzioni ideali per il singolo caso, senza vagare come una banderuola dietro al venditore che fa le promesse più esorbitanti. Da questo punto di vista intervenire sul costruito (cioè ristrutturare) è più complesso che realizzare una nuova costruzione. 

Ma ci sono altri aspetti da considerare. Ad esempio, la necessaria conoscenza dei processi e delle fasi di una ristrutturazione: da quando affrontare specifici temi progettuali a quando contattare le imprese per richiedere preventivi, a quando presentare le pratiche edilizie. E allo stesso modo durante l’esecuzione dei lavori il tecnico, che agisce per conto del proprietario di casa e in modo indipendente dall’impresa, può verificare efficacemente l’andamento del cantiere, intervenire in caso di errori o problemi e valutare se le imprese coinvolte stiano realizzando i lavori come previsto e nel modo tecnicamente corretto. Di certo il tecnico non è un esecutore, ma conosce (o dovrebbe conoscere) le tecniche costruttive e le caratteristiche tecniche dei materiali, quindi può effettuare in modo consapevole e collaborativo il controllo sull’impresa. Di sicuro in modo più efficace di quanto farebbe un proprietario di casa lasciato allo sbando.

Venendo agli obblighi di legge, non c’è “solo” la necessità di presentare una pratica edilizia, che richiede sempre la firma e il timbro di un tecnico abilitato, ma anche una molteplice tipologia e varietà di documentazione accessoria che quasi sempre è necessario predisporre, e per cui sono necessarie specifiche competenze. A titolo di esempio: la relazione di contenimento dei consumi energetici, l’attestato di prestazione energetica, la variazione catastale, il coordinamento della sicurezza, etc. Sono tutte prestazioni specialistiche, quasi sempre necessarie anche in un piccolo cantiere di ristrutturazione, e che può eseguire solo un tecnico abilitato.

Quando si sceglie un tecnico, è importante considerare non solo il costo, ma anche l’esperienza, le qualifiche, la reputazione e l’approccio del professionista al lavoro. Un buon tecnico sarà in grado di ascoltare le esigenze e le idee del proprietario della casa, di fornire consigli e suggerimenti utili e di lavorare in modo efficace con gli altri professionisti e con le imprese coinvolte nel progetto.

Fattori che influenzano il Costo del Tecnico

Nell’introduzione abbiamo già accennato al fatto che il costo del tecnico in un progetto di ristrutturazione può variare notevolmente a seconda di una serie di fattori. Questi in realtà si possono ridurre a due: la complessità ed estensione del progetto, eventuali normative specialistiche o locali da seguire.

Per capire come questi aspetti siano determinanti sul costo del tecnico che seguirà la ristrutturazione, dobbiamo fare una premessa. L’onorario di un progettista, in via teorica, si può calcolare in tre modi differenti:

• a ora;
• a corpo;
• a percentuale.

La prima opzione non viene quasi mai utilizzata, tranne forse che per piccole consulenze molto limitate, perché è quella meno conveniente. A ogni modo esistono dei precisi riferimenti di legge che indicano il costo orario di un tecnico, anche se come sempre non obbligatori ed è il mercato a fare il prezzo. Ecco i due principali:

• D.M. 03/09/97, 56,81€/ora
• DM 17.06.2016 art. 6, con un range da 50€/ora a 75€/ora

Questi sono importi netti, quindi bisogna aggiungerci cassa previdenziale (4% o 5% a seconda del professionista incaricato) e iva (22% se il tecnico non aderisce al regime forfettario).

Ma quando si ristruttura casa, di un progettista non stiamo pagando solo il tempo ma anche le specifiche professionalità: un progettista esperto potrebbe metterci poche ore a sviluppare il progetto mentre uno poco esperto potrebbe mettercene decine. Il risultato è lo stesso (anzi forse il primo è migliore), quindi perché pagare due importi differenti? 

La prima alternativa al costo orario è quello a corpo: cioè il tecnico fornisce un importo fisso per cui svolgerà tutta la prestazione.

Ma anche su questo bisogna fare delle riflessioni. È un modo efficace e abbastanza diffuso di calcolare la parcella se l’incarico è limitato a specifici compiti, per i quali è ragionevolmente possibile prevedere tempi di svolgimento e impegno necessari. Ad esempio per fare la variazione catastale o la relazione legge 10. Al limite anche per predisporre la sola pratica edilizia o la segnalazione certificata di agibilità. Sono compiti che il tecnico potrebbe valutare a corpo.

Ma quando l’incarico riguarda tutti i servizi professionali legati alla ristrutturazione di un’intera casa la situazione è più complessa e le variabili in gioco diventano molteplici e alle volte imprevedibili. Pertanto il metodo più pratico è quello in percentuale sull’importo lavori. Si tratta della stessa metodologia di calcolo che utilizzano le normative sulle parcelle professionali (sia quelle più vecchie, di quando le parcelle erano obbligatorie, sia quelle più recenti, anche se nel settore privato le parcelle non sono obbligatorie). 

Questo probabilmente è anche il modo di calcolare la parcella più corretto e che tutela maggiormente anche il cliente finale. In fondo se la ristrutturazione completa di una casa richiede un investimento maggiore per realizzare i lavori rispetto a una ristrutturazione parziale, allo stesso modo richiederà maggiori oneri progettuali per il tecnico (banalmente si progettano più cose), oltre probabilmente a dover rispondere a un maggior numero di normative e dover produrre un maggior numero di elaborati tecnici specialistici.

In quest’ottica è evidente che la complessità del progetto è il fattore più influente nella determinazione della parcella del tecnico. Complessità che può essere determinata dalle dimensioni (sarà banale dirlo ma più è grande la casa da ristrutturare, più costeranno i lavori e di conseguenza la parcella), dalla tipologia di interventi previsti e dal grado di finitura richiesto. 

Alcuni elementi che rendono un progetto più o meno oneroso per un tecnico possono essere, a titolo di esempio: per rifare l’impianto di riscaldamento bisognerà non solo progettarlo ma anche produrre una specifica relazione di contenimento dei consumi energetici; per un impianto elettrico domotico bisognerà produrre un progetto specifico; per realizzare opere strutturali sarà necessario presentare i relativi calcoli al genio civile. 

Quindi vale l’equazione: progetto complesso = maggiori competenze richieste = maggiori costi progettuali

La parcella per tutti i servizi professionali tecnici è un sottile equilibrio tra tutti questi elementi.

Adesso che abbiamo chiarito che il metodo a percentuale non è solo quello preferito dai tecnici ma anche quello più efficace, facciamo un passo indietro e torniamo alla parcella a corpo. Non è raro, infatti, che un tecnico incaricato di tutti i servizi professionali legati a una ristrutturazione, possa proporre una parcella a corpo. Il cliente si troverà di fronte a una cifra, ma il tecnico avrà calcolato quella cifra sulla base di una sua stima del costo possibile del progetto, a cui avrà poi applicato una percentuale. Quindi il metodo di calcolo è sempre lo stesso, cambia solo l’output: in un caso è una percentuale, in un altro è una cifra.

E anche i tecnici che hanno una sorta di tariffario (solitamente espressi in costi al metro quadrato progettato) sono partiti da una stima del costo medio di ristrutturazione per determinare tali importi. Quindi la domanda da porsi è: qual è la percentuale che chiederà un tecnico per progettare e dirigere i lavori di una ristrutturazione? Prima di rispondere a questa domanda ci manca un ultimo tassello da mettere a posto: dobbiamo vedere cosa fa un progettista in una ristrutturazione.

Le prestazioni professionali necessarie in una ristrutturazione

Il compito principale di un progettista è sviluppare il progetto. Questa dovrebbe essere la principale voce di spesa per il tecnico, anche se viene quasi sempre sottostimata dai committenti l’importanza di questo passaggio, credendo che il tecnico debba solo preparare la documentazione per il progetto che loro hanno già deciso.

La progettazione è la parte più complessa e possiamo dividerla in tre fasi principali:

• Progetto di massima: con cui si delineano le prime ipotesi progettuali e impiantistiche e si determina un costo di massima dell’intervento;
• Progetto definitivo: con cui si decidono materiali, finiture e impianti e si sviluppano tutti i documenti economici dell’intervento;
• Progetto cantierabile: con cui si predispongono tutti gli elaborati grafici e descrittivi che consentiranno all’impresa di realizzare i lavori.

Ma non sono le uniche prestazioni che deve svolgere un tecnico all’interno di una ristrutturazione. Se queste sono quelle sempre “obbligatorie”, ce ne sono un’altra infinità che il tuo tecnico potrebbe dover svolgere. Facciamo una lista, che non ha la pretesa di essere esaustiva ma comunque abbastanza rappresentativa, di tutte le prestazioni che potrebbero essere necessarie in una ristrutturazione (comprese quelle che abbiamo appena elencato qui sopra):

• Rilievo e restituzione grafica dell’unità immobiliare (piante, sezioni, prospetti)
• Verifica conformità urbanistica e catastale dell’immobile 
• Progetto di massima, contenuti minimi: 
• Relazione 
• Grafici di massima dell’intervento 
• Quadro economico massima
• Progetto definitivo, contenuti minimi: 
• Relazione tecnica 
• Grafici di dettaglio dell’intervento
• Progetto degli impianti 
• Progetto strutturale (eventuale)
• Eventuali viste fotorealistiche (render)
• Computo metrico estimativo
• Quadro economico
• Progetto cantierabile, contenuti minimi:
• Grafici esecutivi architettonici
• Grafici esecutivi impianti 
• Grafici esecutivi strutturali (eventuale)
• Computo metrico/ elenco prezzi
• Quadro economico
• Predisposizione contratto di appalto e Assistenza alla scelta dell’impresa
• Presentazione pratiche edilizie/titoli abilitativi di legge 
• Relazione sul contenimento dei consumi energetici (ex. L. 10/91)
• Documentazione eventualmente necessaria per altre autorizzazioni. A titolo di esempio:
• Autorizzazione paesaggistica
• Autorizzazione sismica
• Direzione lavori, che comprende:
• Visite periodiche in cantiere con controllo dei lavori
• Tenuta della contabilità dei lavori
• Tenuta del giornale dei lavori
• Emissione degli stati di avanzamento lavori 
• Eventuali varianti in corso d’opera (con relative pratiche edilizie)
• Variazione catastale
• Collaudo (in caso di opere strutturali)
• Presentazione fine lavori
• Presentazione Segnalazione Certificata Agibilità
• Coordinamento Sicurezza D.Lgs.81/08
• Assistenza alla scelta delle finiture e dei materiali quali: rivestimenti, pavimenti, sanitari, tinteggi, serramenti interni/esterni, ecc.
• Assistenza alla scelta di arredamento da industria, complementi e corpi illuminanti o disegno di arredi su misura
• Presentazione domanda agevolazioni fiscali

Ognuna di queste prestazioni ha un suo valore, alcune hanno un valore piccolo mentre altre hanno un valore alto, e un tecnico deve tenere conto quali sono effettivamente necessarie (e se ha le competenze necessarie per affrontarle) quando formula la sua parcella.

Calcolo del Costo del Tecnico

Siamo arrivati al paragrafo più importante dell’articolo. Vediamo quanto può valere la parcella di un tecnico che progetta e dirige i lavori di una ristrutturazione.  Abbiamo detto che il modo corretto per calcolare la parcella è in percentuale sull’importo lavori.

Fino al 2006 per i lavori pubblici, e al 2012 per i lavori privati, il riferimento di legge per calcolare le parcelle professionali era la legge 143 del 2/3/1949 e ss.mmi, che calcolava le tariffe minime inderogabili in percentuale sull’importo dei lavori.

Dal 2012 il mercato dei servizi tecnici professionali in Italia è totalmente libero. Ora per il settore pubblico le cose sono parzialmente cambiate ma nel settore privato continua a essere così.  Sempre nel 2012 è stato emesso un decreto che determinava i parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni tecniche. Questo decreto è ancora in vigore e in sostanza fornisce la modalità di calcolo delle parcelle massime per i lavori privati a cui dovrebbero fare riferimento i giudici in caso di contenzioso. 

Per quanto attiene il settore pubblico, prima con l’ormai soppresso D.M. 143 del 2013 e poi con il D.M. “parcelle” del 2016, attualmente in vigore, è stato reintrodotto anche per il settore pubblico un tariffario calcolato in percentuale. Quindi attualmente ci sono questi due riferimenti di legge che però, almeno per il settore privato, non sono obbligatori. Ma che forniscono un importante riferimento per la determinazione delle parcelle professionali.

Entrambi i decreti calcolano le parcelle in percentuale e si basano sostanzialmente su due parametri:

• Il costo dei lavori da eseguire
• Le prestazioni professionali che vengono eseguite dal tecnico

Il costo dei lavori da eseguire determina la percentuale di incidenza della parcella professionale, che non è sempre fissa: infatti, a costi crescenti diminuisce tale percentuale di incidenza. Per intenderci, se con un importo lavori di 100.000€ la parcella completa incide per il 20% (percentuale ipotetica), per un importo lavori di 200.000€ la parcella incide per il 18% (anche questa ipotetica). Il motivo è logico: quando si progetta ci sono delle operazioni che devono essere fatte a prescindere dall’importo dei lavori, pertanto su importi piccoli la parcella dovrà incidere maggiormente.

L’altro elemento sono le prestazioni professionali che vengono svolte dal tecnico. E qui ci riallacciamo a quanto detto prima: se i disegni e i computi metrici sono cose che vanno sempre fatte quando si sviluppa un progetto, ci sono altre prestazioni che potrebbero non essere necessarie (cfr. elenco paragrafo precedente). Non per ripeterci ma le varie relazioni sul contenimento dei consumi energetici, gli adempimenti della sicurezza, l’attestato di prestazione energetica, etc. non sono sempre necessari.

Fatta 100 la parcella professionale completa, ogni prestazione individuata ha un coefficiente di incidenza. Quindi il calcolo della parcella, secondo i decreti che abbiamo visto poco fa, avviene grosso modo così:

Parcella = valore opera * % incidenza * somma dei coefficienti di incidenza delle singole prestazioni svolte

Detto che un’idea dei costi della ristrutturazione si può avere fin da subito, ma quello reale si potrà sapere solo alla fine, ecco che è importante che il tecnico sappia valutare quali sono le prestazioni effettivamente necessarie in una ristrutturazione per fornire al cliente una stima corretta. Così come è importante che lo informi se non ha le competenze per svolgere qualche prestazione indispensabile.

Però facciamo un salto nella realtà. Spiegare brevemente come le normative calcolano le parcelle è stato utile per dare un metodo, però sappiamo che in Italia nel settore privato non è indispensabile fare riferimento a nessuna tariffa professionale predeterminata. Il risultato è che i calcoli che fuoriescono dai decreti sopra richiamati quasi sempre vengono disattesi, non tanto nel metodo quanto nell’importo. E comunque c’è sempre la tendenza a semplificare, soprattutto in relazione a interventi tutto sommato limitati come le ristrutturazioni. 

In pratica, senza pretendere di dare delle percentuali di incidenza alla lunga lista di prestazioni che abbiamo visto nel paragrafo precedente, la parcella del tecnico che si occupi di tutta la progettazione e direzione lavori di una varia tra l’8% e il 15% dell’importo lavori netto (senza iva). E possiamo dire che è generalmente così suddiviso:

• Progettazione: tra il 4% e l’8% dell’importo lavori;
• Direzione lavori: tra il 4% e il 7% dell’importo lavori.

Sicuramente è una forchetta abbastanza ampia ma abbiamo visto che le variabili in gioco sono molte e stimarle in modo preciso è pressoché impossibile.

Un esempio di parcella

Siccome fornire solo percentuali può essere fuorviante, di seguito riportiamo un esempio per un appartamento di 100 mq situato a Milano da ristrutturare totalmente (quindi modifica della distribuzione interna, sostituzione di tutti gli impianti, delle finiture e degli infissi) con finiture e qualità medie.

L’ipotesi di parcella della tabella seguente è stata fatta su una stima dei costi di ristrutturazione media fatta dallo scrivente, ma andrebbe sviluppato il progetto per sapere quali sono i costi reali di realizzazione della ristrutturazione e quindi adeguare la parcella.

Progettazione-base
Rilievo e verifica di conformità	500,00 €
Progetto (massima/definitivo/esecutivo)	4.000,00 €
Preparazione e presentazione pratiche edilizie	500,00 €
Relazione di contenimento dei consumi energetici	600,00 €
	5.600,00 €
Direzione lavori e fine lavori
Direzione lavori e contabilità	3.500,00 €
Variazione catastale	300,00 €
Attestato di Prestazione Energetica	250,00 €
Fine lavori e agibilità	800,00 €
	4.850,00 €
Progettazioni aggiuntive
Progetto impianto elettrico domotico	500,00 €
Progetto impianto riscaldamento/raffrescamento (evoluto)	600,00 €
Coordinamento della sicurezza	2.000,00 €
	3.100,00 €

Sia chiaro che l’esempio è stato formulato sull’esperienza dello scrivente e, per tutte le motivazioni che abbiamo detto nella prima parte, potrebbe variare in modo significativo tra tecnico e tecnico, e per localizzazione geografica.

Conclusione

Siamo arrivati alla fine di questo articolo. Abbiamo fatto un lungo percorso per determinare il costo del tecnico. Ma è stato necessario perché il progettista è una spesa significativa della ristrutturazione e buttare dei dati senza le giuste spiegazioni sarebbe stato come dare una macchina a chi non ha la patente.

Il tecnico, volente o nolente, ha sempre un ruolo fondamentale in una ristrutturazione. Certo, tutto va sempre rapportato a quanto è importante e radicale la ristrutturazione, ma anche nei piccoli lavori è sempre un valore aggiunto che non solo può far ottenere un risultato esteticamente e funzionalmente valido, ma anche a far risparmiare sul costo dei lavori a parità di risultato. 

Dopo aver deciso di intraprendere la ristrutturazione, la prima cosa da fare è contattare un professionista per discutere il progetto. Un tecnico competente sarà in grado di fornire una stima accurata dei costi e di guidare l’intero processo di ristrutturazione. Una ristrutturazione ben eseguita può aumentare significativamente il valore di una proprietà e migliorare la qualità della vita. Pertanto, l’investimento in un professionista adeguato è un passo cruciale.

Alessandro Mezzina

Architetto e autore di www.ristrutturazionepratica.it